Autor: Alejandro Vilar de Francisco – AVF Abogados
En este artículo vamos a tratar la cuestión sobre si se puede proceder unilateralmente a la rescisión anticipada de alquiler de vivienda por causa de necesidad del arrendador y cuándo puede hacerlo.
Resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador
Como sabemos, los contratos de alquiler de vivienda se establecen por una duración determinada. Pero si se producen determinadas circunstancias, como por ejemplo, el impago de la renta por parte del arrendatario, el arrendador tiene derecho a que se pueda resolver el contrato de alquiler.
Pero la ley de arrendamientos urbanos, también permite que pueda procederse a la rescisión anticipada del alquiler cuando exista necesidad del arrendador de ocupar la vivienda.
No obstante, esta no es una opción que pueda aplicarse de manera arbitraria o caprichosa. Deben darse una serie de circunstancias y requisitos para que el arrendador pueda recuperar el piso alquilado para atender a su necesidad.
Requisitos para la rescisión anticipada de alquiler.
Estas condiciones para rescindir el arrendamiento por necesidad del propietario, vienen establecidas en el artículo 9.3 de la ley de alquileres (Ley de Arrendamientos Urbanos).
"Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto".
Analizamos ahora estos requisitos:
1.- Que el arrendador sea persona física, lo que resulta obvio dado que una persona jurídica (una empresa) no tendrá necesidad de habitación.
2.- Esta facultad de resolución contractual arrendaticia, sólo podrá llevarse a cabo cuando haya transcurrido el primer año de duración del arrendamiento. Es decir, que sólo se admite para las prórrogas, no para la duración inicial de 1 año.
3.- Que se haya incluido expresamente esta posibilidad en el contrato de arrendamiento. Si no se hubiera hecho constar por escrito (en el contrato inicial o en anexo, debidamente firmados por las partes), no podrá ejercerse la opción.
Por eso es importante que los contratos sean redactados por un abogado especialista en la materia y no coger cualquier contrato que encontremos en internet, porque generalmente, no recogerá cuestiones importantes.
4.- La vivienda una vez desalojada por el inquilino, debe servir para cubrir la necesidad del arrendador de vivienda permanente para sí, para sus hijos o padres o para la que haya sido su cónyuge si se produce un procedimiento de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
No podrá resolverse por otros motivos, como por ejemplo, cambiar de inquilinos para obtener una mayor renta mensual, vender la vivienda libre de alquiler, etc.
5.- Debe comunicar de manera expresa, clara y escrita al arrendatario, que no se va renovar el contrato, puesto que tiene necesidad de ocupar el inmueble alquilado.
6.- Debe realizar dicha comunicación antes de dos meses a la fecha en que necesite la vivienda.
7.- Debe justificar suficientemente las causas por las que necesita finalizar de manera anticipada el contrato de alquiler.
No se admite la mera comunicación, sino que deberá acreditarse documentalmente. Y en caso de que no se lleve a cabo esta actividad demostrativa, el inquilino podrá negarse y ver amparados sus derechos de arrendatario para quedarse en la vivienda.
¿Puede el arrendatario negarse a desalojar la vivienda?
La única posibilidad que tiene el inquilino para que prospere su derecho a permanecer en el el alquiler, a pesar de la necesidad del arrendador en ocuparla, es que este no cumpla con todos los requisitos expuestos.
Pero si el arrendador cumple escrupulosamente todas esas condiciones, el arrendatario debe desalojar la vivienda en el plazo de los dos meses o en el plazo que puedan haber acordado.
¿Y si el inquilino no se marcha de la vivienda?
Si a pesar de haber cumplido todas las condiciones para la rescisión anticipada de alquiler por necesidad del arrendador, el arrendatario no se va del piso, no quedará más remedio que acudir a los Juzgados, para lograr que el juez dicte sentencia declarando la rescisión del arrendamiento y se proceda al lanzamiento para dejar libre el inmueble.
Además, existirá condena en costas para el arrendatario y posiblemente pueda acordarse una indemnización por los daños que le puede haber supuesto al arrendador no poder disponer de su casa.
¿Qué pasa si el arrendador no ocupa la vivienda?
El párrafo final del art. 9.3 LAU nos aclara que derechos tiene el inquilino o qué opciones tiene si ha dejado la vivienda pero el arrendador no la ha ocupado, a pesar de su manifestación de necesitar resolver el alquiler anticipadamente para poder fijar ahí su residencia permanente (o las personas antes indicadas).
El plazo que la legislación de arrendamientos le otorga al arrendador para instalarse es de 3 meses desde el cese del contrato o del desalojo de la vivienda.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Por tanto, si no se cumple, el arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días posteriores al incumplimiento del arrendador, por una de estas alternativas:
1.- Volver a la vivienda, con reinicio del cómputo por un nuevo período de hasta cinco años y con las mismas condiciones o cláusulas de alquiler que tenía.
Además, deberá el arrendador indemnizarle en los gastos que hubiera tenido desde que salió de la vivienda hasta su vuelta a la misma. Es decir, gastos de mudanza, gastos de guardamuebles, gastos de otro alquiler, etc.
2.- Que le indemnice el arrendador en la cantidad correspondiente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir de alquiler, hasta completar 5 años.
Excepción de causa mayor como motivo de no ocupar la vivienda el arrendador.
La única excepción que puede haber para que el arrendador no haya ocupado la casa una vez se ha producido la rescisión anticipada de alquiler por esa causa de necesidad del arrendador es que se hubiera producido una circunstancia de fuerza mayor que haya impedido tal uso.
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