Deudas con comunidad de propietarios. Guía 2024

En este artículo vamos a explicar cómo reclamar las deudas cuando algún propietario no paga las cuotas o derramas.

Autor: Alejandro Vilar de Francisco – AVF Abogados

Actualizado en Marzo 2024

¿Cómo se reclaman las deudas de un propietario moroso?

Una de las principales obligaciones del propietario de una vivienda es la de contribuir a los gastos comunes de la comunidad.

Como en cualquier propiedad, existen una serie de gastos que deben ser abonados: portero, seguros, luz y agua, etc. Y estos costes se sufragan con las cuotas que cada propietario debe abonar.

Por ello, cuando alguno desatiende esta obligación y comienza a generar deudas, repercute negativamente en el buen funcionamiento de la comunidad.

No cabe, entonces, sino reclamar a los propietarios deudores el abono de las cuotas impagadas.

Aunque podría instarse la reclamación por medio del declarativo ordinario que corresponda (vea nuestro artículo «Reclamación de deuda«), aquí vamos a explicar la regulación especial prevista para el monitorio de propiedad horizontal, que consideramos con la vía más rápida y sencilla para obtener la satisfacción del crédito contra los vecinos morosos.

Procedimiento monitorio para reclamar deudas con comunidad de propietarios

En el artículo «Monitorio«, exponemos las características principales de este tipo de procedimiento. Pero el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de acudir a este procedimiento para exigir el cumplimiento de las obligaciones del propietario de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, así como contribuir al fondo de reserva.

Este procedimiento especial, presenta además, las siguientes ventajas:

1. La Competencia (qué juzgado debe resolver la reclamación de las deudas con la comunidad de propietarios) será la del lugar en que radica la finca. Hay que tener en cuenta que el fuero general que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil para la reclamación judicial de deudas es el del domicilio del demandado.

Supone un gran ventaja cuando el propietario ha alquilado la vivienda y se ha trasladado a otra ciudad, porque la demanda tendría que presentarse en esa otra localidad, lo que generaría mayores costes de desplazamientos.

2. Si el propietario no se opone a la solicitud, se abrirá la vía ejecutiva bastando la mera solicitud, solicitando el embargo de bienes del propietario moroso.

3. También se podrán reclamar honorarios de abogado y procurador, a pesar de que su intervención no sea obligatoria. Más adelante, trataremos este tema.

ACTUALIZACIÓN (16 Junio 2022):

El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal ha sido reformado por la Ley 10/2022, de 14 de junio y ha entrado en vigor desde el día 16 de junio de 2022.

Las novedades que ha introducido son las siguientes:

a) Permite que las comunidades de propietarios puedan acordar el establecimiento de intereses como medidas disuasorias frente a la morosidad. Incluso permite que se trate de un interés superior al interés legal, si bien con el límite de que no sean abusivos o desproporcionados.

b) También permite que se pueda acordar la privación temporal del uso de servicios o instalaciones que se consideren no esenciales (piscina, pista de paddle, gimnasio, etc. Pero no de aquellos que sean necesarios para la habitabilidad (ascensor, telecomunicaciones, calefacción, etc).

c) La adopción de estas medidas no podrá tener efectos retroactivos. Es decir, sólo se podrán aplicar una vez que se hayan aprobado en Junta y se hayan incluido en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

d) En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.

e) En la petición inicial del procedimiento monitorio se podrán incluir las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda.

f) Por último, prevé que la reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.

Junta General de Propietarios: Acuerdo de liquidación de deuda. Notificación al deudor.

Con carácter previo a presentar la demanda de monitorio, tendrá que seguirse los siguientes pasos:

1.-Acordar la celebración de una Junta, ordinaria o extraordinaria, en la que uno de los puntos del orden del día sea alcanzar un acuerdo sobre la liquidación de la deuda y certificación de la misma por parte de la comunidad de propietarios para iniciar un procedimiento monitorio para la reclamación de la misma. Y autorización al para realizar las actuaciones necesarias de reclamación de la deuda.

2- El certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, será emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Pero si la Comunidad tiene secretario-administrador (con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida) que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente.

3- Además deberá notificarse expresamente el Acta de la Junta, debiendo acreditarse documentalmente dicha comunicación. Si bien, podrá hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.

Solicitud de procedimiento monitorio.

El procedimiento comienza con la presentación de una solicitud. Y aunque no es obligatoria la intervención de abogado y procurador, nosotros les aconsejamos que sí se realice a través de ellos la reclamación, porque la tramitación de un procedimiento judicial siempre tiene sus pormenores y complicaciones y además, porque está prevista la condena en costas para la parte deudora, con lo que la comunidad podrá recuperar las cantidades abonadas previamente.

En ese escrito inicial se deberá aportar lo siguiente:

• Datos identificativos de la Comunidad demandante.
• Datos identificativos del deudor: nombre, DNI, domicilio a efecto de notificaciones (el que hubiera comunicado al Secretario si no reside en la vivienda deudora y en caso de no haberlo hecho, será el piso o local origen de las deudas).
• Certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, con identificación del importe y su desglose y su concepto (cuotas ordinarias, derramas, fondo de provisión, gastos de comunicación). Solo podrá reclamarse las cantidades liquidadas en la Junta y notificadas al propietario. Si bien la reforma la Ley 10/2022, de 14 de junio, ha introducido como novedad que puedan reclamarse las las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda.
• Documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.
• Documentos de aportación obligatoria indicados en el artículo 21.3 de la LPH y en artículo 812 LEC.
• Otros documentos justificativos no obligatorios, pero que puedan resultar convenientes para justificar las deudas y gastos reclamados.
• Solicitud de embargo preventivo de bienes del propietario demandado en caso de que se opusiera al monitorio.

Competencia: ¿Qué juzgado es competente para conocer el monitorio?

Los juzgados competentes serán los de Primera Instancia, por tratarse de materia del ámbito del derecho civil. No obstante, si el propietario deudor es una mercantil declarada en Concurso, la tramitación la llevará el Juzgado Mercantil que conozca ese concurso.

En cuanto a la competencia territorial, el demandante podrá elegir entre:

• juzgado del domicilio o residencia del deudor,
• Juzgado del lugar en donde se halle la finca.

Esta posibilidad de elección es muy beneficiosa para la comunidad, en los casos en que del moroso ha cambiado su residencia a otra localidad. Ya que al poder elegir que sean los juzgados de la localidad en que se encuentre el inmueble, evitamos desplazamientos y costes asociados.

Legitimación

La legitimación activa le corresponde a la comunidad de propietarios por ser quien demanda, que comparecerá en juicio por medio del Presidente, previa y obligatoria autorización de la Junta.

La pasiva le corresponde al propietario deudor.

En el caso, bastante frecuente, de que el impago se debiera al fallecimiento del propietario, la demanda se dirigirá contra los herederos o la comunidad hereditaria, según corresponda.

Y en los casos en que se haya producido la transmisión de la vivienda, el vendedor deberá comunicar dicha transmisión y en caso de no hacerlo, responderá de las deudas junto con el nuevo propietario (aunque luego podrá reclamárselas).

Plazo de prescripción

Podrán reclamarse las mensualidades devengadas en los últimos cinco años. Las que superen dicho plazo no podrán ser objeto de reclamación al haber prescrito, salvo que se haya interrumpido la prescripción.

Al tratarse de obligaciones continuadas , el plazo comienza con el incumplimiento de cada mensualidad.

Posibles actuaciones del demandado monitorio

Una vez que se tenga por notificada la solicitud a la parte demandada, este puede actuar de una de las siguientes formas:

1. Pagar la cantidad reclamada. Igualmente se le impondrán las costas causadas aunque realice el abono.
2. No realizar el pago de las deudas, pero tampoco oponerse al monitorio.
3. Oponerse al monitorio, alegando las razones que considere oportunas.

Cuando no se haya pagado ni se haya presentado oposición, se dictará Decreto dando por terminado el proceso monitorio y traslado a la Comunidad para que inste el despacho de ejecución, que podrá ser con la mera solicitud, sin necesidad de que transcurra el plazo de 20 días hábiles desde que se notifique la Resolución.

Cuando el deudor se haya opuesto al monitorio, se continuará la reclamación por los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía (conforme a lo previsto en el artículo 818.3 LEC.

Si la Sentencia que se dicte es favorable a la comunidad de propietarios tendremos que esperar a que transcurran 20 días desde la notificación al demandado, para poder presentar demanda de ejecución, en caso de que no se produzca dicho.

En cualquier caso, se devengará hasta la fecha de abono total de las deudas los intereses procesales, es decir, el interés legal del dinero incrementado en 2 puntos.

Costas del monitorio por deudas con la Comunidad de Propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 21.5 establece una particularidad en cuanto a las costas de este tipo de reclamaciones:

1.- Aunque el demandado pague tras el requerimiento, se le impondrán las costas. Incluso aunque pagase antes de la admisión a trámite de la solicitud. Es decir, basta con que se haya presentado la solicitud, para que la imposición. Igualmente, si no comparece.

2.- Aun en los casos en los que la intervención de abogado y procurador no sea preceptiva (cuantía menor o igual a 2.000 euros), la Comunidad podrá reclamar el abono de los honorarios de estos profesionales.

En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

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