Contrato de arrendamiento

Los arrendamientos pueden establecerse sobre viviendas o sobre locales de negocio. Y su regulación legal la encontramos en la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, ha sufrido diversas modificaciones desde su redacción inicial en el año 1964.

Redacción en vigor de la LAU

Desde el día 6 de marzo de 2019 se encuentra en vigor la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tras la publicación del Real Decreto Ley 7/2019.

Supone una mejora de las condiciones para el arrendatario, frente a la reforma en la Ley de Arrendamientos Urbanos de la Ley 4/2013 de 4 de junio, que supuso una cierta reducción en la protección de sus intereses.

Ámbito de aplicación: Se aplicará a los inmuebles que se destinen a satisfacer la vivienda del arrendatario. Asimismo, a los alquileres de temporada (por ejemplo, el alquiler para el veraneo) o para ejercer una actividad profesional, industrial, comercial, docente, etc.

Regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Las principales cuestiones que regula son las siguientes:

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

  • Libertad de pacto: Por eso, las partes pueden realizar los acuerdos que estimen oportunos en la relación contractual del alquiler, si bien con la clara limitación de que no podrán ser contrarios a los derechos garantizados para el arrendatario de vivienda (recogidos en los títulos I y IV).

    Esto es lógico porque en realidad, el arrendatario no participa en la redacción del contrato y si bien puede negociar alguna cláusula, normalmente, se limita a aceptar las condiciones, por lo que podrían producirse algún abuso. Para evitar esta situación, se establece que serán nulas dichas condiciones lesivas.
  • Cesión y Subarriendo: Mientras que para la cesión del contrato (por ejemplo, cuando el titular se divorcia y queda en la vivienda el otro ex-cónyuge) no es necesario el consentimiento expreso del arrendador, sí lo será en los casos de subarriendo y únicamente se podrá subarrendar parcialmente (por ejemplo, una habitación).
  • Duración y Prórroga del alquiler: cuando el arrendador sea persona física será de 5 años. Sin embargo, si se trata de una persona jurídica, la duración mínima puede ser de 7 años.

    Aunque se establezca que la vigencia es de 1 año, es el arrendatario el que tiene la facultad de prorrogar el contrato anualmente hasta alcanzar el plazo arriba indicado.

    Finalizado el plazo, si ninguna de las partes ha comunicado su intención de no renovarlo, con una antelación de 4 meses para el arrendador y de 2 meses para el arrendatario, se prorrogará automáticamente de manera obligatoria en favor del arrendatario, por periodos anuales hasta un máximo de 3 años en ambos casos. 
  • Resolución por necesidad del arrendador: existe una excepción de finalización anticipada al plazo indicado, y ello a pesar de la voluntad de renovación del alquiler. Se trata de aquellas situaciones en que el arrendador necesite la vivienda para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (hijos) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

    Deberá recogerse expresamente en el contrato esta posibilidad. Pero el primer año de contrato deberá cumplirse de forma íntegra. Es decir, que si no se recogiera esta excepción y se produjera esa situación de necesidad, el arrendador no podrá resolver el contrato.

    Deberá comunicarlo con una antelación mínima de 2 meses a que se produzca la fecha de necesidad de ocupación, acompañando copia de la documentación que acredite esa situación. El arrendatario estará obligado a desalojar el inmueble en ese plazo, salvo acuerdo diferente.

    La ocupación debe llevarse a cabo, obviamente, y además, en el plazo de 3 meses desde el desalojo, ya que de no hacerse así, podrá volver a ocupar la vivienda el inquilino o a solicitar una indemnización.
Arrendamiento
  • Desistimiento del arrendatario: Una vez transcurran los primero seis meses del alquiler, el arrendatario podrá dejar el alquiler, comunicando tal decisión con una antelación de 30 días al arrendador. Nada impide que se pacte algún tipo de indemnización (normalmente, el importe de una mensualidad).
  • Protección del arrendatario por traspasos de titularidad de la vivienda: Si el arrendador dejara de ostentar la propiedad del inmueble arrendado, el arrendatario mantendrá sus derechos por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato.

    Esto ha venido a eliminar el requisito que se estableció en la reforma de 2013, que preveía el mantenimiento del contrato sólo en caso de que se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad el contrato. Y en caso de no haberlo hecho, el vendedor podía resolver el contrato, no estando obligado a subrogarse en las obligaciones y derechos del anterior propietario.
  • Separación, Divorcio o Nulidad del arrendatario: Si el titular fuera uno de los cónyuges y se atribuyera el uso del domicilio familiar al otro, podrá este continuar en la vivienda, si bien deberá comunicarlo al arrendador antes de dos meses, acompañando copia de la sentencia o la parte específica de la atribución de uso.
  • Muerte del Arrendatario: Podrán continuar en la vivienda arrendada el cónyuge, pareja con hijos comunes o con convivencia de 2 años anteriores si no los tenía. Igualmente, los hijos menores o con convivencia de 2 años anteriores si son mayores de edad.
    Mismo requisito de convivencia para ascendientes y hermanos.

    Si no existiera ninguna de estas personas, o no cumpliera las condiciones expuestas, el arrendamiento quedará extinguido.

    Deberá comunicarse la continuación del uso en el plazo de 3 meses y acompañando el certificado de defunción y la relación necesaria con el fallecido arrendatario.
  • Renta: En la actualidad, es de libre determinación por las partes. Habitualmente el pago será mensual y deberá abonarse dentro de los 7 primero días de cada mes.

    Podrá actualizarse anualmente, generalmente conforme al IPC. Aunque si no se pacta expresamente, no se aplica la actualización. El arrendado deberá notificar la variación y el mes siguiente, el arrendatario deberá abonar la nueva mensualidad actualizada.

    Podrá también producirse una pactada elevación de Renta por la realización de obras de mejora. Pero será necesario que haya transcurrido el plazo de 5 ó 7 años y que exista acuerdo expreso entre las dos partes sobre la realización de las mismas.
  • Gastos Generales y de Suministros: Puede pactarse que el arrendatario asuma el pago de cualquier tipo de gasto, tales como las cuotas de la comunidad, IBI, tasas, etc. Debiendo quedar plasmado en el contrato o anexo al mismo y con una determinación del importe anual. En cuanto a los suministros (agua, luz, gas, etc) deberán ser abonados por el arrendatario.
  • Gastos necesarios para la conservación de la vivienda: Deben distinguirse los siguientes tipos de gastos u obras que pueden acometerse:

a) Reparaciones necesarias: que el arrendador debe, obligatoriamente, realizar para mantener la vivienda en condiciones habitables, sin que eso suponga que pueda elevarse la renta. Aunque no existirá esa obligación cuando el deterioro sea consecuencia de una mala conservación o uso por parte del arrendatario.

Debe el arrendatario comunicar a la mayor brevedad la necesidad de llevar a cabo esas reparaciones.
No obstante, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir posteriormente la devolución del importe al arrendador. Por ejemplo: cambio de la caldera o del termo eléctrico.

b) Con relación a las pequeñas reparaciones por uso ordinario de la vivienda, debe ser el arrendatario el que corra con dichos gastos. Por ejemplo: el cambio del latiguillo de la caldera.

c) El arrendatario deberá soportar la realización de la obra necesaria, aunque sea molesta o le impida el uso de una parte de la vivienda. Al menos durante los primeros 20 días, ya que después de ese periodo, podrá solicitar que se minore la renta en proporción a la parte de la que no pueda hacer uso. Por ejemplo: obras en el baño por humedades.

d) Cuando se trate de obras de mejora que no puedan esperar a que finalice el plazo del contrato, deben ser notificadas por escrito al arrendatario, pudiendo el arrendatario desistir del contrato si la realización de las obras van a impedir el uso de la vivienda. Por ejemplo: obras para la instalación de gas natural.

Contrato de arrendamiento

e) Obras por el arrendatario: deberá solicitar consentimiento previamente, que conste por escrito, pero sin que supongan un cambio en la modificación de la vivienda. En caso contrario podrá el propietario exigir la reposición al estado inicial o conservar el cambio sin que de derecho a recibir indemnización o devolución de lo pagado.

f) Obras de adaptación cuando el arrendatario con discapacidad o mayores de 70 años: podrán realizarse las obras de adaptación convenientes, notificándolo previamente. Deberá, al acabar el contrato, reponer la vivienda al estado inicial, salvo que el arrendador acepte mantener los cambios.

  • Fianza: Es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el arrendatario cause en el inmueble, que no deriven del normal.
    Será obligatoria la entrega de fianza, correspondiente a 1 mensualidad en alquiler de vivienda y 2 mensualidades para uso distinto de vivienda. Deberá reintegrarse, salvo que se aplique al fin por el que se fija, en el plazo de un mes desde el fin del contrato. Pasado dicho plazo, dará lugar a intereses (legal).

    Además, el arrendador puede pedir garantías adicionales (aval bancario, depósito, etc), si bien su cuantía no podrá ser superior al importe de dos mensualidades y siempre que el arrendador sea persona jurídica.
  • Derecho de adquisición preferente del arrendatario: Tanteo y Retracto: Si el arrendador pone a la venta el inmueble, está obligado legalmente a ofrecer la posibilidad de compra al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones.

    El inquilino, en efecto, tiene un plazo de 30 días para ejercitar el derecho de tanteo.

    Pero si el arrendador no hiciera la comunicación y ofrecimiento al arrendatario, o lo vende por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir el local en las mismas condiciones en las que el propietario lo transmitió a un tercero. Podrá hacerlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta del local.

    Sin embargo, no existirá derecho de tanteo o retracto cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que componen el mismo.

    En cuanto al comprador, estará obligado a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste se extinga.

    No obstante, puede pactarse en el contrato renuncia expresa a estos derechos por parte del arrendatario.
  • Resolución del Arrendamiento: En caso de incumplimiento de alguna obligación del contrato, podrá la otra parte optar entre exigir el cumplimiento o finalizar el arrendamiento. 

    Darán derecho a resolver el contrato por el arrendador:

    -falta de pago de la renta o pagos asumidos por el arrendatario.
    -falta de pago de la fianza
    -subarriendo inconsentido
    -daños dolosos en la vivienda o realización de obras no consentidas.
    -realización de actividades molestas, peligrosas o ilícitas.
    -cuando ya no constituya la vivienda habitual

    Por el contrario, podrá resolverlo el arrendatario:

    -no realización de reparaciones necesarias
    -perturbación del derecho de uso por parte del arrendador.

    También se extinguirá el contrato cuando se produzca la pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador (por ejemplo: derrumbe del edificio); o por la declaración firme de ruina (por ejemplo: derrumbe del edificio)

ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA

En general, la regulación para las viviendas es aplicable a los locales. Las principales especificaciones son:

  • Cesión y Subarriendo del local del negocio: el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Aunque deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

    El arrendador podré elevar la renta un 10% en el caso de subarriendo parcial y del 20% en la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

    Si se produjera una fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no se considerará cesión del contrato y por tanto, no habrá derecho al aumento de renta.
  • Indemnización al arrendatario al finalizar el arrendamiento: cuando se haya realizado en el local arrendado una actividad comercial de venta durante más de 5 años, surge un derecho de indemnización, siempre que el arrendatario manifestara su intención de renovar el contrato por 5 años más y pago de una renta acorde a mercado.

Regulaciones de los arrendamientos urbanos

Como hemos dicho, la última modificación de la LAU, es la del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Esta nueva regulación de los Arrendamientos, se publicó el pasado día 5 de marzo de 2019, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, es decir, desde el día 6 de marzo de 2019.


Las anteriores regulaciones, serán aplicables en función de la fecha del contrato de alquiler, se aplicará una ley u otra:

1) Contratos suscritos desde el 06/03/2019, por el RDL 7/2019.
2) Contratos entre el 19/12/2018 y 23/01/2019, por el RDL 21/2018.
3) Contratos entre 24/01/2019 y 5/03/2019, por la L4/2013.
4) Ley 29/1994, que se aplica en los contratos celebrados entre el 1/1/1995 y el 18/12/2018. Y, como hemos visto, también al periodo 24/1/2019 y 5/3/2019.
5) Decreto-Ley 2/1985, conocido como «Decreto Boyer», que se aplica a los contratos celebrados entre 9/5/1985 y 31/12/1994.
6) Decreto 4101/1964, vigente para los contratos denominados «de renta antigua».

En caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales o por expiración de los plazos sin desalojo, deberá procederse al Desahucio, puede visitar nuestro artículo explicativo

También, si quiere conocer con mas detalle las Obligaciones fiscales del arrendamiento , puede visitar nuestro blog. en nuestro artículo le explicamos

El 14 de Marzo de 2020, se decretó el estado de alarma en España, y el pago del alquiler de locales comerciales y de vivienda habitual se vio afectado, por lo que se dictaron diferentes regulaciones al respecto. Si quiere conocer las medidas dictadas durante el estado de alarma generado por la pandemia mundial del coronavirus, COVID-19, puede visitar nuestras entradas:

En AVF Abogados somos especialistas en Alquileres. Llámenos y podremos aconsejarle sobre la mejor opción en relación a su contrato de arrendamiento.

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