¿Qué es un Desahucio ?
Un desahucio es un procedimiento judicial para recuperar la posesión de una vivienda o un local cuando concurre una causa legal. La vía depende del caso: impago de rentas o fin del arrendamiento, ocupación en precario o pérdida de la posesión sin consentimiento. Cada supuesto tiene requisitos y trámites propios (artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Actualización normativa (2 de noviembre de 2026). Los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 fueron derogados el 2 de octubre. El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre y sus medidas sobre prórrogas, suspensión del lanzamiento y enervación se explican en esta guía. El Real Decreto-ley 28/2026 fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre, por lo que sus cambios todavía no se aplican en la fecha de esta revisión. Conviene verificar el estado de ambas normas antes de actuar en un caso concreto.
¿Puedo reclamar las Rentas no pagadas y otros gastos?
Sí. Con el procedimiento de desahucio se puede solicitar, también, la condena al pago de las Rentas que el arrendatario no haya pagado, así como el resto de gastos que se hayan pactado a su cargo en el contrato de arrendamiento (luz, agua, etc).
Si bien no es obligatorio o necesario reclamar la deuda. Incluso, puede perdonarse (condonarse) a condición de que el arrendatario desaloje la vivienda lo antes posible. De esta forma el inquilino encuentra un aliciente positivo para salir del inmueble, ya que se le perdonan los atrasos y no sigue generando más deuda.
¿Cuáles son los motivos para solicitar el Desahucio?
Desahucio por impago de la Renta o de cantidades asimiladas (luz, agua, etc)
Procede solicitarlo cuando el inquilino no abona las cantidades mensuales acordadas en el contrato de alquiler, ya sea la Renta Arrendaticia mensual o los gastos de suministros o cualquier otro tipo de gastos expresamente indicados en el contrato de alquiler (comunidad de propietarios, IBI, etc).
Y no hay que esperar hasta un determinado número de impagos. Basta con que deje de pagar un sólo mes, ya se podrá instar el desahucio.
En este tipo de procedimiento, lo que se le solicita al Juez es que de por finalizado el arrendamiento por incumplimiento del contrato y que requiera al arrendatario el desalojo del inmueble y que en caso de que no salga voluntariamente dentro del plazo que se le indique, se produzca su “Lanzamiento”, es decir, el desalojo forzoso.
Y como hemos dicho antes, puede solicitarse también que se le condene al pago de las cantidades que deba hasta ese momento y las que se vayan acumulando hasta la salida de la vivienda; o bien, renunciar a la reclamación o a su percepción para lograr lo antes posible la salida del inquilino.
Desahucio por finalización del contrato de alquiler
En este caso, el plazo de duración del arrendamiento ha finalizado, a pesar de lo cual el arrendatario no se marcha y continúa residiendo en la vivienda.
- Será necesario que el propietario arrendador haya comunicado fehacientemente y con la antelación suficiente conforme al plazo establecido en la versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos que rigiera en el momento de celebrarse el Contrato de alquiler o el que en este se pactara (que deberá ser igual o mayor que el indicado por la referida ley), su intención de no prorrogar el contrato.
Para los contratos de vivienda habitual sujetos al régimen actual, la prórroga obligatoria alcanza cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica. En contratos anteriores hay que comprobar la redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos que les corresponda. Además, la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026 permite, en determinados contratos vigentes y previa solicitud de un arrendatario al corriente de pago, una prórroga extraordinaria de hasta dos años. El vencimiento de una anualidad no basta por sí solo para pedir el desahucio.
El desahucio por expiración solo procede cuando el contrato ha terminado válidamente y el ocupante no entrega el inmueble. Antes hay que comprobar los plazos de preaviso, las prórrogas legales y las condiciones del contrato. El Real Decreto-ley 28/2026 prevé cambios en la prórroga del artículo 10 de la LAU desde el 15 de noviembre de 2026; a fecha de esta revisión, 2 de noviembre, todavía no se aplican.
- También puede recuperarse la vivienda por necesidad del arrendador persona física, si se cumplen los requisitos del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable al contrato: entre otros, que haya transcurrido el primer año, que la necesidad legal se comunicara con al menos dos meses de antelación y, bajo la redacción vigente, que se hubiera previsto expresamente al firmarlo. La prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026 tiene una excepción propia para una necesidad real y acreditada, incluso si esa facultad no constaba en el contrato inicial.
El pago de rentas tras una fecha de vencimiento no resuelve por sí solo si el contrato continúa vigente. Hay que examinar el contrato, las comunicaciones de las partes y las prórrogas legales o pactadas antes de reclamar el desalojo.
Pero si no pagara cantidad alguna a pesar de seguir en el uso de la vivienda, el arrendador podrá pedir que se le condene al pago de las mensualidades por los meses en que haya estado ocupando el piso o local.
Desahucio por precario
Se trata en este tipo de desahucio de expulsar de la vivienda a los que la vienen usando, pero por haberles permitido o cedido el propietario su uso de manera voluntaria, gratuita y sin fijar un plazo de ocupación y ante el interés del dueño de recuperar la posesión y la negativa del ocupante (llamado precarista), la única manera es solicitar el auxilio judicial.
Para que pueda interponerse la demanda de desahucio por precario es necesario que se den los siguientes requisitos:
- Que el actor tenga un título en concepto de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho al disfrute de la finca.
- Que el precarista ocupe el inmueble sin título alguno y sin pagar ninguna cantidad por ese uso, es decir, sin que exista contrato o que este sea nulo o que haya perdido su validez, lo que supone, en definitiva, una ocupación por mera tolerancia o condescendencia.
- Fin de la voluntad del propietario para el uso consentido y gratuito por parte del precarista.
- Identificación de la finca, para que la recuperación posesoria llegue a hacerse efectiva.
Es la acción que podremos instar cuando queremos echar a un hijo de la vivienda, cuando no tiene titularidad en la vivienda, ni aporta cantidad alguna en la misma. Generalmente, se produce en casos en que a pesar de su edad y capacidad económica, no abandona la vivienda. O en casos en que su tipo de vida es perjudicial para los padres: drogadicción, comportamientos violentos, o el característico Ni-Ni.
También es una acción habitual en aquellos casos en los que no se ha procedido a la aceptación y adjudicación de la herencia y uno de los herederos tiene fijada su residencia en un piso objeto de la herencia. En este caso, se tendrá que llevar a cabo un desahucio entre coherederos, porque el uso exclusivo de uno, impide el uso o aprovechamiento del resto.
Desahucio de «Okupas»
La “okupación” se produce cuando hay una ocupación ilegal de la vivienda. Es decir, cuando se han “metido” aprovechando que se encontraba vacía, desocupada o sin que en ese momento hubiera nadie en la casa (por ejemplo, al estar los dueños en ese momento en su segunda vivienda por vacaciones).
En la actualidad, desde que se dictó la Ley 5/2018, de 11 de Junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, se ha facilitado que pueda procederse al desalojo de estos okupas, ya que ahora la demanda puede dirigirse contra “los ignorados ocupantes” y no como ocurría anteriormente en que era necesario dirigir la demanda contra el «okupa» concreto, con determinación inequívoca del mismo (nombre, apellidos, DNI, etc). Como cualquiera puede pensar, no es fácil obtener estos datos de alguien a quien no se conoce, cuya entrada no ha sido autorizada ni consentida y que, además, pone todo tipo de trabas.
Esta falta de conocimiento de datos, servía de excusa a estos “okupas” para dificultar el desalojo, al alegar que no podían ser demandados y por tanto, no se les podía obligar a salir.
En este tipo de acción de desahucio, el propietario podrá pedir la recuperación inmediata de la posesión de la vivienda, así como que se fije directamente una fecha para el lanzamiento. Para ello, se les concederá un plazo de cinco días a los demandados para que acrediten con la prueba pertinente, su estancia legítima en la vivienda (contrato, usufructo, etc).
En caso de no poder demostrarlo, se ordenará el desalojo y entrega inmediata de la vivienda, mediante una resolución llamada Auto y que es irrecurrible.
Además, no será necesario el plazo legal de 20 días para proceder a la ejecución del referido Auto.
Cabe también acudir para el desahucio de okupas, acudir a la vía penal, mediante el artículo 245.2 del Código Penal y concordantes, por un delito de usurpación.
Procedimiento de Desahucio
¿Dónde se presenta la demanda?
El Juzgado competente, será obligatoriamente, el de la ciudad en que esté situado el inmueble (o los juzgados que correspondan si se trata de una población que no tenga juzgados).
¿Necesito abogado y procurador?
En un procedimiento de desahucio se necesita, por regla general, abogado y procurador. La excepción prevista para juicios verbales de hasta 2.000 € solo se refiere a los que se tramitan por razón de la cuantía; el desahucio se tramita por razón de la materia, aunque se reclamen rentas inferiores a esa cifra (artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
La condena en costas depende de cómo termine el procedimiento y de lo que acuerde la resolución judicial. No puede darse por seguro que el arrendador recupere siempre los honorarios y derechos de sus profesionales.
¿Qué se pide en la demanda de desahucio?
Principalmente, el desalojo de la vivienda. Que el ocupante de la misma salga y el propietario recupere la posesión.
Y además, como se ha indicado, también podrá reclamarse el cobro de aquellas cantidades que se hayan generado y no se hayan pagado: la renta mensual, el coste de suministros, etc.
¿Qué puede hacer el arrendatario?
Junto con una copia de la demanda, se le adjunta una resolución en la que se le indica qué puede hacer:
- Desalojar la vivienda en el plazo de 10 días desde la notificación y pague lo debido (si se le reclama), ó
- Pagar la totalidad de lo que deba, con el objetivo de seguir en el uso de la vivienda (esta posibilidad se llama “Enervar la acción” y se explica más adelante), ó
- Formular oposición, manifestando las razones por las que, a su entender, no debe todo o parte de la cantidad reclamada, o para que alegue las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Si el arrendatario no atiende el requerimiento ni se opone, el letrado de la Administración de Justicia puede dictar un decreto que termine el juicio y mantener el lanzamiento señalado. Antes de practicarlo deben examinarse las suspensiones o medidas que correspondan por vulnerabilidad, de acuerdo con la Ley de Enjuiciamiento Civil y el Real Decreto-ley 29/2026.
En el caso de que deje libre la vivienda pero no abone la deuda, también se dictará por el secretario judicial Decreto dando por terminado el procedimiento.
En este caso, puede cancelarse también el Lanzamiento, salvo que el demandante prefiera que se mantenga, lo que será conveniente cuando se tengan dudas sobre el estado en que puede haber quedado el inmueble. Ya que en este caso, el Secretario Judicial, levantará Acta del estado del mismo.
En cuanto a las cantidades debidas, habrá que solicitar una mera solicitud para que se proceda a la ejecución y embargos para su recuperación.
En caso de que la parte demandada presente escrito de oposición, se procederá a la celebración de la vista.
Si no comparece a la vista señalada se declarará el desahucio sin más, debiendo comparecer el sexto día desde la fecha fijada para la Vista. Y si tampoco acudiera, la notificación se considerara efectuada mediante publicación por Edictos, dejando copia de la sentencia en el tablón de anuncios del Juzgado.
La imposición de costas depende del resultado y de las circunstancias del procedimiento. Debe consultarse la resolución concreta; no puede afirmarse que todo decreto de terminación condene siempre al demandado a pagarlas.
Lanzamiento: Salida forzosa del arrendatario de la vivienda
El lanzamiento es la entrega forzosa de la posesión acordada judicialmente cuando el ocupante no ha desalojado el inmueble. Solo puede practicarse tras los trámites legales y una vez resueltas las causas de suspensión que correspondan. El propietario no puede ejecutarlo por su cuenta.
El Real Decreto-ley 29/2026 prevé, hasta el 31 de diciembre de 2030, suspensiones judiciales condicionadas para determinados procesos si se acredita vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional. Las reglas varían según quién demande; también pueden alcanzar a ejecuciones en curso cuando todavía no se haya practicado el lanzamiento. No se suspenden automáticamente todos los desahucios.
Entrar en la vivienda o cambiar la cerradura por cuenta propia para forzar la salida del ocupante puede generar responsabilidad penal. La recuperación de la posesión debe seguir la vía legal.
La práctica del lanzamiento corresponde al personal judicial. En los desahucios por impago o vencimiento, la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 703, permite que, con autorización del letrado de la Administración de Justicia, baste un funcionario de la categoría de gestor; podrá pedir auxilio de la fuerza pública si es necesario. Puede intervenir un cerrajero cuando haga falta abrir la vivienda.
Si la vivienda no se ha entregado voluntariamente, el personal judicial practicará el lanzamiento en la fecha señalada. Puede solicitar el auxilio de la fuerza pública cuando sea necesario.
En el acta del lanzamiento pueden hacerse constar las incidencias y los desperfectos apreciados en el inmueble. Su eventual reclamación seguirá los trámites que correspondan (artículo 703.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si quedan objetos o muebles que no forman parte del título judicial, el letrado de la Administración de Justicia requerirá al ejecutado para que los retire en el plazo que señale. Solo si no los retira se considerarán abandonados (artículo 703.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Enervación de la Acción
La enervación ordinaria permite al arrendatario detener un desahucio por impago si paga al arrendador, o pone a su disposición judicial o notarialmente dentro del plazo del requerimiento, lo reclamado en la demanda y cuanto adeude en el momento del pago (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Como regla general, la enervación ordinaria no procede si el arrendatario ya la utilizó antes, salvo que el cobro anterior fallara por causa imputable al arrendador. Tampoco procede si el arrendador le requirió de pago por medio fehaciente al menos treinta días antes de demandar y la deuda seguía impagada al presentar la demanda. Estas limitaciones no se trasladan sin más a la enervación extraordinaria regulada en el artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El requerimiento previo debe reclamar el pago, llegar al arrendatario por un medio fehaciente y preceder a la demanda de desahucio al menos treinta días. No basta con pedir que desaloje la vivienda. El Real Decreto-ley 29/2026 permite la enervación extraordinaria por vulnerabilidad aunque se haya efectuado ese requerimiento.
Cuando se acredita vulnerabilidad económica en un desahucio por impago, fuera del supuesto especial del artículo 2.1 del Real Decreto-ley 29/2026, la Administración competente dispone de un máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o pagar o consignar íntegramente la deuda y las costas. El procedimiento y, en su caso, el lanzamiento quedan suspendidos durante ese plazo. Si se paga íntegramente, la acción se enerva sin agotar la posibilidad de enervación ordinaria; si no hay alternativa ni pago, la ley prevé la subrogación de la Administración en la deuda y que no se practique el lanzamiento hasta la expiración del contrato mientras persista la vulnerabilidad económica (artículo 22.6 LEC).
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