¿Qué es un Desahucio ?

Es un procedimiento judicial para lograr que el propietario de un piso o un local recupere la posesión del mismo, desalojando al arrendatario por haber incumplido sus obligaciones contractuales o a los ocupantes (okupas) que hayan entrado de manera inconsentida e ilegal.

¿Puedo reclamar las Rentas no pagadas y otros gastos?

Sí. Con el procedimiento de desahucio se puede solicitar, también, la condena al pago de las Rentas que el arrendatario no haya pagado, así como el resto de gastos que se hayan pactado a su cargo en el contrato de arrendamiento (luz, agua, etc).

Si bien no es obligatorio o necesario reclamar la deuda. Incluso, puede perdonarse a condición de que el arrendatario desaloje la vivienda lo antes posible. De esta forma el inquilino encuentra un aliciente positivo para salir del inmueble, ya que se le perdonan los atrasos y no sigue generando más deuda.

¿Cuáles son los motivos para solicitar el Desahucio?

Desahucio por impago de la Renta o de cantidades asimiladas (luz, agua, etc)

Procede solicitarlo cuando el inquilino no abona las cantidades mensuales acordadas en el contrato de alquiler, ya sea la Renta Arrendaticia mensual o los gastos de suministros o cualquier otro tipo de gastos expresamente indicados en el contrato de alquiler (comunidad de propietarios, IBI, etc).

Y no hay que esperar hasta un determinado número de impagos. Basta con que deje de pagar un sólo mes, ya se podrá instar el desahucio.

En este tipo de procedimiento, lo que se le solicita al Juez es que de por finalizado el arrendamiento por incumplimiento del contrato y que requiera al arrendatario el desalojo del inmueble y que en caso de que no salga voluntariamente dentro del plazo que se le indique, se produzca su “Lanzamiento”, es decir, el desalojo forzoso.
Y como hemos dicho antes, puede solicitarse también que se le condene al pago de las cantidades que deba hasta ese momento y las que se vayan acumulando hasta la salida de la vivienda; o bien, renunciar a la reclamación o a su percepción para lograr lo antes posible la salida del inquilino.

Desahucio por finalización del contrato de alquiler

En este caso, el plazo de duración del arrendamiento ha finalizado, a pesar de lo cual el arrendatario no se marcha y continúa residiendo en la vivienda.

  1. Será necesario que el propietario arrendador haya comunicado fehacientemente y con la antelación suficiente conforme al plazo establecido en la versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos que rigiera en el momento de celebrarse el Contrato de alquiler o el que en este se pactara (que deberá ser igual o mayor  que el indicado por la referida ley), su intención de no prorrogar el contrato.

No obstante, hay que tener en cuenta que aunque el plazo de duración se establece generalmente por un año, existe para el arrendador la obligación de renovación del arrendamiento a voluntad del arrendatario, durante los tres o cinco primero años (según que ley rigiera al otorgarse el contrato).

Transcurrido ese periodo y comunicada fehacientemente la no renovación, al finalizar la anualidad, el arrendatario no ha dejado libre la vivienda o local.

  1. También procede este tipo de reclamación cuando el arrendador comunica la necesidad de recuperar el uso de la vivienda para satisfacer su necesidad propia vivienda o de parientes de primer grado (hijos o padres) o de su cónyuge en caso de producirse la separación, divorcio o nulidad. Si bien esta posibilidad podrá llevarse a cabo sólo a partir de la primera anualidad y con un preaviso de dos meses anteriores a que se vaya a producir el uso.

En cualquiera de los dos casos, el hecho de que el arrendatario siga abonando la Renta mensual, no significa que el contrato se renueve, ya que como cualquier otro tipo de relación contractual es necesario el consentimiento de las dos partes para tenga efectos ese negocio. Y si el arrendador no desea continuar con el arrendamiento, nada le obliga a mantenerlo, ni siquiera la recepción de las cantidades mensuales.

Pero si no pagara cantidad alguna a pesar de seguir en el uso de la vivienda, el arrendador podrá pedir que se le condene al pago de las mensualidades por los meses en que haya estado ocupando el piso o local.

Desahucio por precario

Se trata en este tipo de desahucio de expulsar de la vivienda a los que la vienen usando, pero por haberles permitido o cedido el propietario su uso de manera voluntaria, gratuita y sin fijar un plazo de ocupación y ante el interés del dueño de recuperar la posesión y la negativa del ocupante (llamado precarista), la única manera es solicitar el auxilio judicial.

Para que pueda interponerse la demanda de desahucio por precario es necesario que se den los siguientes requisitos:

  1. Que el actor tenga un título en concepto de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho al disfrute de la finca.
  2. Que el precarista ocupe el inmueble sin título alguno, es decir, sin que exista contrato o que este sea nulo o que haya perdido su validez, lo que supone, en definitiva, una ocupación por mera tolerancia o condescendencia y,
  3. Identificación de la finca, para que la recuperación posesoria llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna.

Desahucio de «Okupas»

La “okupación” se produce cuando hay una ocupación ilegal de la vivienda. Es decir, cuando se han “metido” aprovechando que se encontraba vacía, desocupada o sin que en ese momento hubiera nadie en la casa (por ejemplo, al estar los dueños en ese momento en su segunda vivienda por vacaciones).

En la actualidad, desde que se dictó la Ley 5/2018, de 11 de Junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, se ha facilitado que pueda procederse al desalojo de estos okupas, ya que ahora la demanda puede dirigirse contra “los ignorados ocupantes” y no como ocurría anteriormente en que era necesario dirigir la demanda contra el «okupa» concreto, con determinación inequívoca del mismo (nombre, apellidos, DNI, etc). Como cualquiera puede pensar, no es fácil obtener estos datos de alguien a quien no se conoce, cuya entrada no ha sido autorizada ni consentida y que, además, pone todo tipo de trabas.

Esta falta de conocimiento de datos, servía de excusa a estos “okupas” para dificultar el desalojo, al alegar que no podían ser demandados y por tanto, no se les podía obligar a salir.

En este tipo de acción de desahucio, el propietario podrá pedir la recuperación inmediata de la posesión de la vivienda, así como que se fije directamente una fecha para el lanzamiento. Para ello, se les concederá un plazo de cinco días a los demandados para que acrediten con la prueba pertinente, su estancia legítima en la vivienda (contrato, usufructo, etc).

En caso de no poder demostrarlo, se ordenará el desalojo y entrega inmediata de la vivienda, mediante una resolución llamada Auto y que es irrecurrible.

Además, no será necesario el plazo legal de 20 días para proceder a la ejecución del referido Auto.

Cabe también acudir para el desahucio de okupas, acudir a la vía penal, mediante el artículo 245.2 del Código Penal y concordantes, por un delito de usurpación.

Procedimiento de Desahucio

¿Dónde se presenta la demanda?

El Juzgado competente, será obligatoriamente, el de la ciudad en que esté situado el inmueble (o los juzgados que correspondan si esta no tiene juzgados).

¿Necesito abogado y procurador?

El arrendador necesitará estar defendido por abogado y representado por procurador. Salvo que la cantidad a reclamar sea inferior a 2.000 € y dicha cuantía se refiere a lo que el inquilino debe pagar en un año.

Es decir, que si el arrendatario abona menos de 166,66 € al mes, podrá interponerse la demanda sin abogado ni procurador. Pero cuando excesa de esa cifra, será obligatoria la intervención de los dos profesionales.

No obstante, hay que tener en cuenta que el Juez en su Sentencia, condenará al arrendatario al pago de las costas causadas, además del desahucio y el pago de las rentas y cantidades debidas. Por lo que, finalmente, podrá recuperar el coste derivado de la intervención.

¿Qué se pide en la demanda de desahucio?

Principalmente, el desalojo de la vivienda. Que el ocupante de la misma salga y el propietario recupere la posesión.

Y además, como se ha indicado, también podrá reclamarse el cobro de aquellas cantidades que se hayan generado y no se hayan pagado: la renta mensual, el coste de suministros, etc.

¿Qué puede hacer el arrendatario?

Junto con una copia de la demanda, se le adjunta una resolución en la que se le indica qué puede hacer:

  • Desalojar la vivienda en el plazo de 10 días desde la notificación y pague lo debido (si se le reclama), ó
  • Pagar la totalidad de lo que deba, con el objetivo de seguir en el uso de la vivienda (esta posibilidad se llama “Enervar la acción” y se explica más adelante), ó
  • Formular oposición, manifestando las razones por las que, a su entender, no debe todo o parte de la cantidad reclamada, o para que alegue las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Si el arrendatario demandado no abandona la vivienda o local y/o no realiza el pago y tampoco comparece para oponerse, el Secretario judicial dictará Decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá al “lanzamiento” (desalojo forzoso) en la fecha que se haya fijado previamente y que también se le habrá comunicado junto con la demanda y la fecha del juicio si este se celebrara.

En el caso de que deje libre la vivienda pero no abone la deuda, también se dictará por el secretario judicial Decreto dando por terminado el procedimiento.

En este caso, puede cancelarse también el Lanzamiento, salvo que el demandante prefiera que se mantenga, lo que será conveniente cuando se tengan dudas sobre el estado en que puede haber quedado el inmueble. Ya que en este caso, el Secretario Judicial, levantará Acta del estado del mismo.

En cuanto a las cantidades debidas,  habrá que solicitar una mera solicitud para que se proceda a la ejecución y embargos para su recuperación.

En caso de que la parte demandada presente escrito de oposición, se procederá a la celebración de la vista.

Si no comparece a la vista señalada se declarará el desahucio sin más, debiendo comparecer el sexto día desde la fecha fijada para la Vista. Y si tampoco acudiera, la notificación se considerara efectuada mediante publicación por Edictos, dejando copia de la sentencia en el tablón de anuncios del Juzgado.

En los supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado. Sólo en el caso de que la Sentencia estime alguna de las causas de oposición, no habrá condena en costas.

Desahucio

Lanzamiento: Salida forzosa del arrendatario de la vivienda

Es la acción procesal, acordada por el Juzgado, con señalamiento de día y hora, llevada a cabo con la presencia del Secretario Judicial y la policía, para sacar al arrendatario que siga dentro de la vivienda una vez se han llevado a cabos todos los trámites legales explicados anteriormente.

Reiteramos que esta acción de sacar al arrendatario de la vivienda, debe llevarse a cabo una vez que existe el acuerdo judicial o se produce voluntariamente el desalojo y entrega o consignación de llaves por parte del mismo.

Lo contrario, supondría meternos en un problema con consecuencias penales, por un delito de coacciones o allanamiento o incluso de lesiones.

El día acordado, se personarán en la vivienda la denominada Comisión del Juzgado, acompañada por la policía, el procurador del arrendador demandante, un cerrajero (que será contratado por el arrendador) para la apertura de la puerta y posterior cambio de bombín.

En la mayoría de las ocasiones, el arrendatario habrá dejado la vivienda antes de que llegue la Comisión judicial. Pero si no es así, se produce el desalojo forzoso, siendo necesaria la intervención de la policía.

El Secretario redactará un Acta en el que se expondrá el estado del inmueble y los posibles daños que se aprecien, de cara a una posterior reclamación.

Si en la vivienda quedaran objetos, enseres o muebles del arrendatario, quedarán a favor del propietario, sin que puedan ser reclamados posteriormente.

Enervación de la Acción

Es la posibilidad que tiene el arrendatario de paralizar el procedimiento de Desahucio. Para ello deberá pagar toda la deuda que haya generado hasta ese momento, desde que se produjo el primer impago, hasta el momento en que realice el abono.

Esta posibilidad sólo puede llevarse a cabo una vez. Es decir, que si con posterioridad volviera a incurrir en impagos, ya no podrá librarse del desahucio, expulsión o lanzamiento de la vivienda y pago de lo debido.

La única manera de evitar la posibilidad de Enervar la acción es que el propietario con una antelación mínima de un mes a la presentación de la demanda judicial de divorcio, remita un Burofax al arrendatario, solicitando el desalojo y pago de lo debido.

Si no lo hace, no podrá impedir que el arrendatario ejercite su derecho de enervación.

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