Declaración de obra nueva

¿Qué es la declaración de obra nueva?

La declaración de obra nueva es la manifestación que realiza el propietario de que ha construido o se está construyendo una edificación. También en el caso en que se ha ampliado el edificio con nuevas plantas o mejoras.

Esta declaración debe otorgarse ante Notario en Escritura Pública, que comprueba todos los requisitos para poder realizar dicha declaración: que se ha cumplido con todos los permisos, licencias, autorizaciones y demás requisitos establecidos por las leyes.

Declaración de obra nueva

¿Qué recoge la declaración de obra nueva?

Además, de esa manifestación de la construcción, se incluye su descripción, además de la del inmueble en su conjunto, de la de cada uno de los pisos y locales, a los que se asignará número correlativo.

La descripción del inmueble expresará las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. 

De cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, trastero o sótano.

La fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.

Si el emplazamiento es interior o exterior y su situación.

También el uso que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

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¿Por qué es necesaria la declaración de Obra Nueva?

Aunque no es obligatorio realizar este acto para poder usar la obra construida, sí es conveniente hacerlo.

Así, cuando la obra nueva se edifica por una promotora o una constructora, se va a exigir la declaración de obra nueva para poder suscribir un préstamo hipotecario para la financiación. Además, también para poder proceder con posterioridad a la venta de los pisos o construcción.

Si, por el contrario, la obra nueva se ha llevado a cabo por un particular, le van a requerir la declaración de obra nueva para la instalación y contratación de suministros (luz, gas, agua, etc). Además, también será requerido si se quiere hipotecar la vivienda o venderla a terceros.

Con el otorgamiento de la escritura notarial de declaración de obra nueva, podemos inscribir en el Registro de la Propiedad esa construcción. Así hacemos coincidir la realidad física de la edificación tal y como es, con la realidad registral.

Es muy importante que exista esa coincidencia, especialmente cuando queremos financiarnos con un préstamo hipotecario o transmitir a un tercero el inmueble. Porque de la coincidencia entre la construcción real y la registral dependerá que podamos llevar a cabo esas operaciones.

Si hay diferencias, el Banco o el comprador nos exigirá realizar previamente la declaración de obra nueva.

Es posible que si la obra se hizo sin las necesarias licencias o sin sujetarse a la normativa urbanística o que se hiciera conforme a la regulación existente en aquel momento, pero se haya producido una modificación de la normativa, deberá aportarse Certificación técnica acreditativa de la superficie y antigüedad de la misma que tiene que ser, como mínimo, superior a 4 años con efecto anterior al día 20 de agosto de 2.014  (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2014 de 25 de Julio, de la Generalitat Valenciana).

Documentación necesaria para otorgar la Declaración de obra nueva

La documentación que nos va a exigir el Notario es la siguiente:

  • Escritura del inmueble sobre el que se realiza la obra o la modificación. De esta forma acreditamos nuestra titularidad y la descripción del inmueble.
  • Justificante del IBI
  • Licencia del Ayuntamiento por la que se autoriza a construir conforme al proyecto que se ha presentado.
  • Certificación del técnico competente, acreditando que se está realizando la construcción o que ya se ha acabado. Y siempre que es conforme al proyecto.
  • Contrato de Seguro decenal de daños y caución para cubrir daños por vicios o defectos de construcción. Sólo se exigirá cuando la obra se realice por una promotora o constructora, no cuando la obra la realice un particular y para su uso propio (pero si lo transmite, sí será necesario).
  • Libro del edificio (únicamente para las construcciones cuya licencia municipal de obras se haya concedido a partir del día 23 de junio de 2.011, conforme al Decreto 25/2011 de 18 de marzo de la Generalitat Valenciana). En el que se describen las características de la construcción. Debe incluir una serie de datos como el Proyecto básico que redacta el Arquitecto, la Cédula de habitabilidad o de primera ocupación (cuando sea obligatorio por la regulación de la Comunidad Autónoma) , Certificado de eficiencia energética, etc.
  • Certificación técnica, cuando la obra se realizar sin licencia.
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Impuestos de la declaración de obra nueva

La declaración de obra nueva tributará por el Impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados).

En el caso de la Comunidad Valenciana, se aplica el tipo general del 1,5 % sobre el valor del coste de ejecución de la obra y no el valor del inmueble terminado.

La base imponible del impuesto está constituída por el ‘coste real y efectivo’ de la construcción, instalación u obra, sin que puedan incluirse en aquélla los ‘gastos generales’, el ‘beneficio industrial’ ni los ‘honorarios técnicos’, ya de redacción del proyecto, ya de dirección de la obra».

La Sentencia del TS de 29 de mayo de 2009 (RJ 2009, 4519), señala al respecto que:

«Así las cosas, la doctrina, en su mayoría, se inclina por considerar, en la misma línea que la tesis sostenida en la sentencia recurrida, que el valor real del coste de la obra al que se refiere el Reglamento IAJD no puede ser otro que el de ejecución material de la obra, porque es el más coherente con la supuesta manifestación de capacidad económica que se pretende gravar en la declaración de obra nueva, que es la incorporación al mundo jurídico de un elemento patrimonial anteriormente inexistente.

Así entendido, nada impide que la normativa del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras sirva para realizar una interpretación integradora de las insuficiencias de la normativa del ITP y AJD en relación con las escrituras de declaración de obra nueva. Y el art. 102.1 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, establece que «la base imponible del impuesto está constituida por el coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra, y se entiende por tal, a estos efectos, el coste de ejecución material de aquélla.

No forman parte de la base imponible el Impuesto sobre el Valor Añadido y demás impuestos análogos propios de regímenes especiales, las tasas, precios públicos y demás prestaciones patrimoniales de carácter público local relacionadas, en su caso, con la construcción, instalación u obra, ni tampoco los honorarios de profesionales, el beneficio empresarial del contratista ni cualquier otro concepto que no integre, estrictamente, el coste de ejecución material». El valor real de lo edificado no puede conducir a la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva; no es eso lo que se ha de valorar, sino el coste de ejecución del mismo, conceptos ambos (coste de ejecución frente a valor del inmueble terminado) que no tiene por qué coincidir, pues por ejemplo en la valoración del inmueble pueden influir factores como la localización del mismo o su uso que no tienen por qué afectar al coste de ejecución».

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