RECLAMACIÓN POR IMPAGO DEL ALQUILER, 2025

Autor: Alejandro Vilar de Francisco – AVF Abogados

¿Cómo puedo cobrar las rentas del alquiler cuando el inquilino no paga?

Cuando se suscribe un contrato de arrendamiento surgen obligaciones para las dos partes y fundamentalmente:

• Para el arrendador: entregar la vivienda o local para que el inquilino o arrendatario pueda fijar allí su domicilio o para que ejerza su actividad comercial (despacho, tienda, etc).

• Para el arrendatario: pagar las rentas mensuales pactadas y los gastos a cuyo abono se haya comprometido (suministros de agua, luz; comunidad de propietarios, etc).

Cuando el arrendatario incumple esa obligación de pago, el arrendador puede reclamar por impago del alquiler y de esta manera, tratar de recuperar las rentas adeudas. También puede acumular a esa acción la de resolución del contrato, de manera que se produzca el desahucio por impago del alquiler.

En el presente artículo, vamos a tratar los casos en los que al arrendador únicamente pretende el cobro de las cantidades adeudadas en concepto de rentas del alquiler o de otros gastos a cargo del arrendatario.

¿Puedo reclamar el pago del alquiler directamente al arrendatario?

Aunque no es un requisito necesario u obligatorio, resulta de todas maneras útil el envío de un BUROFAX (con certificado de texto y acuse de recibo), con carácter previo a la interposición de la demanda.

Ya que puede, por un lado, evitar tener que acudir a un juicio si se produce el pago extrajudicial, y por otro lado, que si se mantiene el impago de las rentas del alquiler, se estime la mala fe del arrendatario demandado en el procedimiento de reclamación de rentas y, en consecuencia, se acuerde también la condena en costas. Además, de hacer inviable la posibilidad de enervación del desahucio.           

Demanda por Impago del alquiler.

Cuando no queda más remedio que solicitar el auxilio judicial para recuperar las cantidades adeudadas por el impago del alquiler, hay que presentar la correspondiente demanda. Y aquí nos encontramos con que debemos decidir si presentamos un Procedimiento Monitorio o si, por el contrario, acudimos a un Juicio Verbal.

Monitorio:

Este trámite es el más aconsejable siempre que se tenga cierta seguridad en que el arrendatario demandado no va a contestar a la demanda oponiéndose.

Aunque no se puede tener seguridad absoluta, el hecho del impago y de que no haya contestado al burofax, así como otras circunstancias conocidas, puede llevarnos a pensar que es probable que no conteste, unido al hecho de que en la mayoría de las ocasiones no existe ninguna justificación para ese impago del alquiler.

La razón de su conveniencia reside en que si no hay oposición, se pasa directamente, a la fase ejecutiva (embargos, etc).)

Pero si se presentara oposición, prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil que se seguirá entonces la resolución del asunto por los trámites del Juicio Verbal, sea cual sea el importe de la cantidad reclamada.

Juicio Verbal:

Como hemos dicho anteriormente, cabe la posibilidad de acudir directamente a esta vía o bien por remisión indirecta si se opone al monitorio el demandado.

Por ello, considero que es mejor opción presentar, directamente, la demanda por este tipo de procedimiento. Y porque además, presenta otro tipo de ventajas:

• Posibilidad de que en nuestra demanda solicitemos que se vaya ampliando la reclamación con las cantidades (mensualidad y demás gastos) que pudieran ir devengándose desde la presentación de la demanda hasta que se resuelva definitivamente el pleito.

Esta posibilidad no está prevista en el monitorio.

• En el juicio verbal debemos presentar la demanda en el lugar donde radique el inmueble arrendado, mientras que en el monitorio debe ser el domicilio del demandado. Y el problema puede surgir si el arrendatario ha abandonado la vivienda y no conocemos su actual paradero o incluso que se haya trasladado de población.

• En el verbal, si no se encuentra al demandado para notificarle la demanda, podemos solicitar la notificación por edictos (en el tablón de anuncios del juzgado), mientras que en el monitorio, por el contrario, si no consta su paradero o si se encuentra en otra localidad fuera del ámbito territorial del juzgado, deberá acordarse el archivo. Y sin que se pueda realizar la notificación por edictos.

• Si hemos remitido el burofax previamente, se condenará al pago de las Costas causadas, por lo que puede recuperar la inversión efectuada para el cobro (abogado, procurador, otros gastos posibles).

Mientras que en el monitorio no se prevé la condena en costas.

Pero el Juicio Verbal también tiene desventajas respecto al monitorio:

• Si el demandado se ha mantenido en rebeldía, deberá publicarse la sentencia en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma.

• Una vez publicada la sentencia, deberá esperarse el plazo de 20 días antes de decretar la firmeza de la resolución, por si el demandado presentara Recurso de Apelación. Y transcurrido dicho plazo, tendremos que esperar otros 20 días porque la LEC otorga un periodo de cortesía para el cumplimiento voluntario de lo establecido en la sentencia.

• A diferencia del monitorio en el que sólo será necesaria una simple solicitud para llevar a cabo la ejecución, en el verbal deberá presentarse demanda de ejecución. Con nuevo plazo a la ejecutada para que pague o formalice oposición.

En resumen, ninguno de los dos procedimientos es mejor que el otro, al menos a priori. Y deberá valorarse en función de las circunstancias expuestas.

Pero parece claro que a pesar de los inconvenientes, debe tomarse la decisión de acuar.

¿Qué plazo hay para reclamar la deuda de renta de alquiler?

Como cualquier acción, la posibilidad de presentar una demanda en reclamación por impago del alquiler, ya sea de vivienda o de local, está sujeta a un plazo de prescripción. Y en este caso es de cinco años, pudiendo interrumpir dicho plazo, mediante la reclamación judicial o extrajudicial (por ejemplo, el envío del burofax reclamando la cantidad debida por el impago del alquiler o de otros gastos que deba asumir).

El plazo fijado por el Código Civil para este tipo de reclamaciones es de CINCO AÑOS (5 años), conforme establece el artículo 1.966,2ª del Código Civil:

«Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: 2.ª La de satisfacer el precio de los arriendos, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas.»

Por tanto, si se deja transcurrir dicho plazo sin ejercer ningún acción de cobro, se perderá el derecho a percibir las rentas devengadas y no abonadas.

Condena en costas para el inquilino moroso

En los casos de reclamación de rentas de alquiler no pagadas, la condena en costas suele recaer sobre el inquilino.

Esto significa que el inquilino tendrá que asumir, además del pago de las rentas adeudadas, los gastos judiciales generados, como los honorarios de abogados y procuradores del arrendador, siempre que el juez así lo determine.

La condena en costas busca evitar que el arrendador, que ha tenido que recurrir a la vía judicial para hacer valer sus derechos, salga perjudicado económicamente por los gastos del proceso, especialmente cuando su reclamación es justa.

Para los arrendadores, contar con la posibilidad de reclamar las costas judiciales es un incentivo adicional para iniciar el proceso de reclamación de las rentas impagadas. Ya que aunque incurran en un gasto inicialmente, verán recompensando el gasto en muchos casos, ya que además de recibir la cantidades adeudadas del alquiler, recuperarán el dinero abonado al abogado y procurador una vez se tasen y cobren esas costas.

Por su parte, los inquilinos deben ser conscientes de que, si no cumplen con sus obligaciones contractuales y el caso llega a los tribunales, podrían enfrentarse no solo al pago de la deuda, sino también a los gastos legales que ello conlleva.

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