El desahucio entre herederos, es el procedimiento judicial por el cual podremos poner solución a aquellos casos en que uno de los herederos posee en exclusiva un bien inmueble que pertenece a la herencia no repartida, en contra de la voluntad del resto de coherederos, a los que limita o impide el uso de la vivienda. Y lo hace sin pagar ninguna renta o compensación al resto por ese uso.
¿Qué hay que hacer si la vivienda que heredamos está ocupada por un heredero?
El ejemplo más común es aquel en el que uno de los hijos convivía con sus padres o estos le cedieron el uso de una segunda vivienda de su propiedad y cuando estos fallecen, continúa ese hermano viviendo en casa heredada, alegando que esta constituye su residencia y que tenía el permiso de los padres, pretendiendo mantener ese uso.
Este uso, además de no ser consentido por todos o algunos de los demás herederos, se hace sin pagar ninguna cantidad, compensación o renta a aquellos.
En este artículo vamos a resolver qué hacer para que no pueda seguir con ese uso exclusivo no consentido. Para ello, tendremos que instar un procedimiento de desahucio entre herederos por precario.
Incluso aunque sí hubiera existido consentimiento del fallecido. Pero es lógico que al desaparecer la persona que permitió el uso, desaparezca también ese permiso de uso gratuito.
¿Cómo desalojar a un heredero?: Desahucio entre herederos
Los demás herederos podrán presentar una demanda de desahucio entre herederos por precario contra ese coheredero para que desaloje la vivienda, incluso aunque no se haya aceptado todavía la herencia, es decir, mientras exista la comunidad hereditaria.
La razón por la que los Tribunales admiten que se pueda instar ese desahucio entre herederos por precario la encontramos en el abuso que supone el uso exclusivo y gratuito sobre un bien de la comunidad hereditaria por una parte minoritaria de los herederos.
Ya que ese uso, impide al resto el uso o aprovechamiento de los otros. Aunque el artículo 394 CC autoriza a que cada comunero pueda servirse de la cosa común, fija como límite que dicho uso no perjudique a la comunidad ni impida al resto de copropietarios usarla conforme su derecho.
El Tribunal Supremo y la mayoría de las Audiencias Provinciales, así lo han considerado, resolviendo que todos los coherederos tienen derecho a poseer los bienes dejados en la herencia. Entonces, ante el uso del bien por uno sólo, el resto de coherederos tendrán derecho a exigir el cese de ese uso excluyente y el desalojo del heredero.
Un ejemplo es la Sentencia nº 547/2010, dictada por el Tribunal Supremo el 16 de septiembre de 2010 (Rec. 972/2016).
Una vez que se acepte la herencia, también subsistirá la posibilidad de instar el procedimiento, pero ya basado en una acción de desahucio entre copropietarios de un inmueble. Aunque en este caso, las interpretaciones que hacen los juzgados y Tribunales no es tan mayoritaria a favor de admitir el desahucio, puesto que el poseedor, tiene justo título: es copropietario.
La alternativa, en ese caso, quizá sea la de solicitar judicialmente la división de cosa común (extinción del condominio), con el objeto de vender el inmueble (entre los condóminos o a terceros) y si no es posible, que salga en pública subasta. De esta forma, la persona que utiliza esa vivienda, podrá seguir usándola, pero ya como único propietario, compensando a los demás copropietarios.
Otro elemento importante es que el procedimiento debe ser presentado en beneficio de la comunidad hereditaria. Es decir, que no puede pretenderse el desalojo del heredero ocupante para pasar a ocuparlo el heredero demandante (lo que definiríamos como un «quítate tú para ponerme yo»).
El desalojo debe beneficiar a la comunidad hereditaria. Es decir, que lo que se pretende con la demanda es recuperar la finca para la comunidad hereditaria
Incluso se admite que la demanda pueda ser presentada por sólo uno de los coherederos, aunque debe contar con la autorización del resto o de la mayoría. O al menos sin que exista oposición expresa a la interposición de la acción.
En cualquier caso, no es necesario que se indique expresamente en la demanda que se cuenta con ese apoyo del resto de coherederos. Y los juzgados darán por válida la legitimación cuando la pretensión genere ese provecho a la comunidad hereditaria en caso de prosperar.
Un ejemplo, es la Sentencia nº 691/2020 del Tribunal Supremo, de 21 de diciembre de 2020, Rec 962/2020, que estableció:
«No se da la falta de legitimación en el actor cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se trata de una pretensión que de prosperar redundará en provecho de la comunidad.
Como dijimos en la sentencia de 8 de abril de 1992, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, viene determinada por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor«.
Solicitud de indemnización por el uso exclusivo
Los Tribunales vienen admitiendo que aquel coheredero que haya venido usando el bien en exclusiva, deba indemnizar al resto. Si bien, deben darse las siguientes circunstancias.
1º.- Que se le haya manifestado expresamente la oposición del resto de coherederos a ese uso de manera individual y exclusiva. Bastará con remitirle esa manifestación de manera fehaciente. Un burofax, puede ser la mejor manera.
Tendremos que solicitarle que deje libre el inmueble o que si quiere seguir haciendo uso del mismo, abone una compensacón económica al resto.
Mientras no realicemos esa oposición, se entenderá que lo que existe es un consentimiento tácito a que pueda seguir usando la vivienda o local.
A partir de ese momento, queda claro que la ocupación es ilícita, por cuanto se opone al interés de la comunidad hereditaria.
2º.- Debemos indicar en qué basamos el importe de la indemnización. Para ello, lo mejor será contar con un informe pericial que determine cuál hubiera podido ser la renta mensual del inmueble si hubiera estado alquilado.
Y se computará desde la oposición al uso.
3º.- Podrá descontarse de la cuantía aquellos gastos justificados que el heredero ocupante haya realizado en el inmueble y que tengan la consideración de gastos necesarios (IBI, Derramas, etc).
Pero no aquellos que sean gastos útiles: mejoras realizadas en la finca poseída, aunque ello suponga un mayor valor para la venta.
Autor: Alejandro Vilar de Francisco – AVF Abogados