Hipoteca y extinción de condominio

¿Cómo pueden los copropietarios poner fin al condominio de una vivienda cuando esta tiene una hipoteca?

En nuestra área de Extinción de Condominio, tratábamos de qué maneras se puede llevarse a cabo la división de la cosa común. Aquí, concretaremos cómo se lleva a cabo la división de cosa común en los casos en que la vivienda está gravada con una hipoteca.

Hipoteca y extinción de condominio

Cancelación de la hipoteca por venta a terceros.

Cuando están de acuerdo en venderlo a terceros, porque ninguno quiere o puede adquirir el pleno dominio, no habrá problema. El comprador deberá retener la cantidad pendiente de amortización total del préstamo hipotecario para entregárselo a la entidad bancaria prestataria.

Cancelación de la hipoteca por adquisición del pleno dominio

La complicación se produce cuando uno de los condueños va a adquirir el 100% del inmueble. El caso típico es el de ruptura de una pareja o matrimonio y se quiere extinguir el condominio o liquidar la sociedad ganancial. A esta situación nos vamos a referir, pero es aplicable también a las situaciones en que existen más condueños.

Cancelación de Hipoteca
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Para ello, previamente debemos negociar con el Banco, para que el departamento de riesgos, estudie la viabilidad de que el préstamo hipotecario suscrito quede sólo a nombre de un titular.

Esto es muy importante, ya que los acuerdos entre los dueños no obligan directamente al banco, no le vinculan y por tanto, podemos encontrarnos que con posterioridad a haber llegado al acuerdo los dueños, el Banco se niegue a autorizar la novación del préstamo por la que uno sólo quedará como único obligado hipotecario y que desaparezca el otro del préstamo.

Por lo tanto, aunque uno acepte ceder su proindiviso al otro, la deuda hipotecaria no se verá afectada. Si el banco en cuestión no aprobara quitar a uno de los deudores, podría darse una situación muy perjudicial para aquel que ha perdido la propiedad, porque seguiría siendo deudor de la hipoteca.

Y en ese caso, estará expuesto a situaciones problemáticas como la dificultad para acceder a nuevos préstamos hipotecarios o estar expuesto a reclamaciones judiciales por impago de las cuotas por el otro (ejecuciones hipotecarias).Aunque el piso responde de la deuda, la situación habitual es que no cubra toda la deuda que se genera, por lo que el banco acreedor, para cobrar el resto de las cantidades, irá contra el patrimonio personal de los deudores, es decir, cualesquiera otros bienes que tengan o que en el futuro puedan adquirir.

Porque en estos casos, el banco ni puede ni quiere atender a esos repartos privados entre los dueños y a que, ahora, sólo uno es dueño del inmueble. Reclamará a los dos hipotecados por todos los conceptos: principal, intereses moratorios y procesales y las costas (por lo general, elevadísimas).

Además, la deuda es unitaria. Esto quiere decir que no podemos alegar al Banco (o en el Juzgado llegado el caso) que yo he pagado mi 50% y que eso me exime porque he pagado mi parte. Esto se debe a que se trata de un tipo de deuda llamada Solidaria. Y por tanto, el Banco reclamará el pago completo (o lo que quede hasta estar completo) a todos los obligados, sin importarle los pagos parciales o quién los haya efectuado.

Lo único que cabría entonces, es pagar la totalidad de lo debido. Y posteriormente, reclamar al otro codeudor la devolución de su parte (acción de repetición).

Lo cierto es que a veces resulta complicado que el banco autorice la novación, porque cada titular supone una garantía, incluso si sus ingresos no son muy altos. Pero sí podría aceptar otro cotitular, o sustituirlo por avalistas. En cualquier caso, nada impide buscar otras soluciones, como el cambio de hipoteca de otra entidad bancaria.

¿Cómo se lleva a cabo la división de la cosa común y la novación hipotecaria?

En Escritura Notarial:

Mediante el otorgamiento de dos Escrituras Públicas ante Notario, en la primera se suscribe la hipoteca a nombre del nuevo propietario pleno (con avalistas si así lo ha pactado con el banco), y en la segunda, se firma la escritura de extinción de condominio.

En Convenio Regulador de Divorcio judicial (o Separación):

La extinción de condominio puede incluirse en el Convenio Regulador de separación o divorcio. Este Convenio, una vez ratificado ante el Juez, y firme la Sentencia, servirá como documento suficiente para inscribir el cambio de titularidad sobre el inmueble en el Registro de la Propiedad.

En ambos casos, será necesario suscribir una Escritura Notarial respecto a la Novación Hipotecaria, quedando fuera del préstamo inicial, el cedente de su porcentaje de propiedad sobre el piso.

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