Quién paga el IBI y las cuotas de comunidad después del divorcio o separación

Autor: Alejandro Vilar de Francisco – AVF Abogados

Cuando una pareja se separa o se divorcia, una de las dudas más frecuentes es qué ocurre con los gastos de la vivienda familiar: ¿quién paga el IBI y las cuotas de comunidad después del divorcio o separación? ¿El que vive en la casa? ¿el propietario?.

Hablamos de los casos en que es uno de los excónyuges el sigue disfrutando el uso, viviendo en la casa, pero ambos son propietarios al 50% o incluso cuando la vivienda pertenece al otro o a sus familiares (padres que ceden la vivienda para que resida allí el/la hijo/a).

En materia de IBI y cuotas de comunidad hay que distinguir entre dos planos distintos:

• por un lado, la obligación frente al Ayuntamiento o frente a la comunidad de propietarios;
• por otro, la relación interna entre los excónyuges, que puede quedar regulada por el convenio regulador o por la sentencia de separación o divorcio.

Atribución de uso de la vivienda familiar

Cuando se produce el divorcio o la separación, la convivencia desaparece y el uso de la vivienda familiar puede atribuirse a los hijos menores de edad o a uno de los cónyuges.

El artículo 96 del Código Civil regula la atribución del uso de la vivienda familiar, especialmente cuando existen hijos menores.

Artículo 96.1 Código Civil

En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad. Si entre los hijos menores hubiera alguno en una situación de discapacidad que hiciera conveniente la continuación en el uso de la vivienda familiar después de su mayoría de edad, la autoridad judicial determinará el plazo de duración de ese derecho, en función de las circunstancias concurrentes.

En el art. 90.1 letras c) y d), se establece que el convenio regulador (mutuo acuerdo) debe incluir la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar;
Y en caso de procedimiento contencioso, el art. 91 CC, regula que la sentencia debe fijar las medidas relativas a la vivienda, cargas del matrimonio y liquidación del régimen económico.

La duración de esa atribución de uso a los hijos se realizará hasta que alcancen la mayoría de edad. Si le interesa puede leer nuestro artículo «Extinción de uso de vivienda por mayoría de edad«.

Ahora bien, que uno de los excónyuges tenga atribuido el uso de la vivienda no significa que se convierta en propietario. El derecho de uso le permite residir en la vivienda en los términos fijados, pero no altera por sí solo la titularidad dominical: La vivienda seguirá siendo privativa de uno, ganancial o perteneciente a ambos en la proporción que corresponda (proindiviso).

Esa diferencia es decisiva para saber quién debe soportar gastos como el IBI o las cuotas de comunidad.

Diferencia entre gastos de uso y gastos de propiedad

Antes de entrar en quién paga el IBI o las cuotas de comunidad, debemos, para evitar confusiones, diferenciar dos grandes categorías.

Los gastos de uso de la vivienda familiar: son los que nacen del consumo ordinario de quien vive en la vivienda. Aquí entran normalmente luz, agua, gas, teléfono, internet, pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano o suministros individualizados. Como regla práctica, los paga quien disfruta de la vivienda, salvo pacto o resolución en contrario.

Los gastos de propiedad de la vivienda familiar: son los que derivan de la titularidad del inmueble. Aquí se sitúan el IBI, las cuotas de comunidad, las derramas estructurales, el seguro vinculado a la propiedad o determinados gastos de conservación del inmueble. Como regla general, corresponden al propietario o propietarios.

Esta distinción no siempre resuelve todos los casos, pero ayuda mucho. La comunidad ordinaria puede generar discusión cuando la sentencia atribuye de manera genérica al usuario “los gastos ordinarios de la vivienda”. Por eso, para evitar problemas de averiguar qué se incluye dentro de los gastos ordinarios, debe recogerse expresamente qué se entiende por esos gastos.

¿Quién paga el IBI después del divorcio?

El IBI es un tributo municipal de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles. La Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que el hecho imponible del IBI viene dado, entre otros supuestos, por la titularidad del derecho de propiedad, del usufructo, de superficie o de una concesión administrativa sobre el inmueble.

Por tanto, frente al Ayuntamiento, el obligado al pago es quien ostente la titularidad del derecho que constituya el hecho imponible. En una vivienda ordinaria sin usufructo ni derechos especiales, normalmente será el propietario. Si la vivienda pertenece a los dos excónyuges, ambos serán sujetos pasivos en la proporción que corresponda, sin perjuicio de las reglas tributarias de solidaridad.

Origen normativo de esta obligación:
El artículo 60 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales define el IBI como un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles. El artículo 61 incluye entre los derechos que constituyen el hecho imponible el derecho de propiedad. Y el artículo 63 considera sujetos pasivos a quienes ostenten la titularidad del derecho que constituya el hecho imponible.

Esto significa, en principio, que, si la vivienda es privativa de uno de los excónyuges, el IBI corresponde al propietario, aunque la vivienda esté siendo usada por el otro excónyuge y los hijos comunes.

Si la vivienda pertenece a ambos, el IBI debe soportarse internamente por ambos propietarios conforme a sus cuotas. Si no se acredita una cuota distinta, en una comunidad ordinaria se presumen iguales las participaciones de los comuneros, conforme al artículo 393 del Código Civil.

Estas 2 situaciones se configuran como el régimen general, salvo que la sentencia de divorcio o el convenio regulador hayan establecido expresamente otra distribución interna.

¿Y si el recibo del IBI llega solo a nombre de uno?

Es muy habitual que el recibo del IBI llegue a nombre de una sola persona, aunque el inmueble pertenezca a varias. Eso no significa necesariamente que solo esa persona deba soportar definitivamente el impuesto.

La Ley General Tributaria establece que, cuando concurren varios obligados tributarios en un mismo presupuesto de hecho, quedan solidariamente obligados frente a la Administración, salvo que una ley disponga otra cosa. Además, si la Administración solo conoce la identidad de un titular, puede practicar y notificar la liquidación a ese titular, que deberá pagarla si no solicita su división. Para que proceda la división, debe facilitar los datos personales y domicilio de los demás obligados, así como la proporción en la que participan en el dominio o derecho.

Esta es precisamente la idea que recoge la consulta vinculante DGT V0399-16: cuando varias personas son cotitulares del derecho de propiedad o usufructo, todas son obligadas tributarias del IBI y pueden quedar solidariamente obligadas frente a la Administración; además, cabe solicitar la división de la liquidación aportando los datos de los demás obligados y sus porcentajes de participación.

En la práctica, si el Ayuntamiento gira el recibo solo a uno de los excónyuges, conviene ponerse de acuerdo para realizar el pago en plazo para evitar recargos o apremios. Y en caso de que el otro copropietario no lo abone, podrá quien haya pagado más de lo que le correspondía, reclamar el reembolso de la parte que internamente deba asumir el otro (incrementado en costas e intereses), siempre que no exista una sentencia o convenio que disponga otra cosa.

¿Quién paga las cuotas de comunidad después del divorcio?

Las cuotas de comunidad también se vinculan, como regla general, a la condición de propietario. Que uno de los excónyuges tenga atribuido el uso de la vivienda no le convierte automáticamente en deudor comunitario si no es propietario. Como tampoco tiene la comunidad de propietarios que asumir las consecuencias internas del divorcio.

La Ley de Propiedad Horizontal impone a cada propietario la obligación de contribuir, con arreglo a su cuota de participación:

Artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal
Obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Para la comunidad, el obligado es el propietario o los propietarios del piso y es a los titulares a los que debe girar las cuotas para su abono.

Aunque es cierto que las cuotas ordinarias corresponden generalmente a gastos comunitarios de uso (luz, electricidad, portería, etc), no es menos cierto que son deudas que corresponden a la comunidad de propietarios y, por tanto, queda conceptualmente determinado por la propiedad el abono de estas cuotas.

Además, el impago de cuotas comunitarias tiene especial trascendencia porque la propia Ley de Propiedad Horizontal reconoce preferencia a determinados créditos de la comunidad y establece que el piso o local queda legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación en los términos previstos en la ley.

¿Quién paga las derramas (o cuotas extraordinarias) de comunidad después del divorcio?

Las derramas merecen un comentario específico. No todas tienen la misma naturaleza. Una derrama para reparar la estructura, la fachada, la cubierta o instalar un ascensor suele estar más vinculada a la conservación o mejora del inmueble, y por tanto al propietario.

Suponen una mejora técnica contrastable y generan un mayor valor de la propiedad. Por lo que no cabe ninguna duda de que debe ser la propiedad quien afronte dicho gasto, así como el beneficio de incremento de valor del inmueble que suponen.

Frente a la comunidad de propietarios, de nuevo, la obligación se dirigirá contra el propietario o propietarios. Internamente, los excónyuges podrán reclamar lo que corresponda según la titularidad, el convenio, la sentencia o los acuerdos posteriores.

Consejo: por seguridad jurídica, en un convenio regulador conviene separar expresamente: cuotas ordinarias de comunidad, derramas extraordinarias, IBI, seguro, suministros, reparaciones ordinarias, reparaciones extraordinarias, etc.

Qué dice el Tribunal Supremo sobre quién paga el IBI y la comunidad tras el divorcio

Como hemos visto, la regla general en Derecho común español es que el IBI y los gastos de comunidad son gastos vinculados a la titularidad de la vivienda, no al simple uso. Por tanto, deberá pagarlos quien sea propietario del inmueble, o propietarios en proporción a su cuota si la vivienda pertenece a los dos.

No obstante, existe sobre este aspecto doctrina del Tribunal Supremo, como se indica en la STS 11/2025, de 7 de enero, que resuelve un supuesto muy habitual: vivienda privativa de un excónyuge, uso atribuido al otro y a los hijos, y ausencia de previsión expresa en la sentencia sobre quién debía pagar IBI y comunidad.

El Tribunal Supremo concluyó que, al ser la vivienda privativa del exmarido y no haberse fijado en la sentencia que la exesposa debiera asumir esos gastos, el IBI y la comunidad eran de exclusiva cuenta del propietario, aunque no tenga el uso efectivo sobre el inmueble.

La sentencia no debe interpretarse como una prohibición absoluta de pactar o imponer otra distribución. De hecho, el propio criterio jurisprudencial admite que, por razones de equilibrio económico, la sentencia de divorcio pueda acordar que el excónyuge usuario asuma determinados gastos ordinarios, especialmente si así se justifica por las circunstancias del caso. Pero si nada se dice, el punto de partida es la titularidad.

¿Puede la sentencia decir que pague quien usa la vivienda?

Sí. La sentencia de separación o divorcio, o el convenio regulador aprobado judicial o notarialmente, puede establecer una distribución específica de los gastos. Por ejemplo, puede fijar que el cónyuge usuario asuma los gastos ordinarios de comunidad, mientras que el propietario soporte IBI, derramas extraordinarias y reparaciones estructurales. También puede pactarse que ambos paguen determinados gastos al 50 %, aunque uno no viva allí.

El artículo 91 del Código Civil permite que la sentencia determine medidas relativas a la vivienda familiar, cargas del matrimonio, liquidación del régimen económico y cautelas o garantías. Además, el artículo 103 del Código Civil permite adoptar medidas provisionales sobre cargas y administración de bienes durante el procedimiento.

La clave está en redactarlo con precisión. No es lo mismo decir “los gastos de la vivienda serán abonados por quien la use” que distinguir entre suministros, comunidad ordinaria, derramas, IBI, seguro, reparaciones ordinarias y reparaciones extraordinarias. Cuanto más genérica sea la cláusula, mayor margen de conflicto habrá después.

Por tanto, la respuesta correcta no es “quién vive en la casa”, sino “quien es propietario y lo que diga exactamente la sentencia o el convenio regulador”.

Quién paga el IBI y quén paga las cuotas según el tipo de propiedad:

Vivienda privativa de uno de los excónyuges

Si la vivienda pertenece exclusivamente a uno de los excónyuges, el criterio general es que el IBI y las cuotas de comunidad corresponden al propietario. Esto será así aunque el uso se haya atribuido al otro excónyuge por razón de la guarda de los hijos o por ser el interés más necesitado de protección.

Ejemplo: el marido compró la vivienda antes del matrimonio y es titular exclusivo. Tras el divorcio, el uso se atribuye a la esposa y a los hijos menores. Si la sentencia no dice nada sobre IBI y comunidad, esos gastos corresponden al marido como propietario. La esposa usuaria deberá asumir normalmente los suministros vinculados al uso ordinario —luz, agua, gas, internet—, salvo que la sentencia establezca otra cosa.

La razón es sencilla: el IBI grava la titularidad del inmueble y la comunidad deriva de la obligación del propietario en régimen de propiedad horizontal. El uso permite habitar, pero no desplaza automáticamente las cargas propias del dominio.

Vivienda propiedad de ambos excónyuges

Cuando la vivienda pertenece a ambos excónyuges, lo normal es que el IBI y las cuotas de comunidad deban soportarse por ambos en proporción a sus cuotas de propiedad. Si ambos son titulares al 50 %, cada uno deberá asumir el 50 %, salvo que exista pacto o resolución judicial que establezca otra cosa.

Esta regla se apoya en la regulación de la comunidad de bienes. El Código Civil establece que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro indiviso a varias personas, y que el concurso de los partícipes en beneficios y cargas será proporcional a sus respectivas cuotas, presumiéndose iguales mientras no se pruebe lo contrario.

Artículo 392 del Código Civil
Comunidad de bienes: la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro indiviso a varias personas. El artículo 393 dispone que la participación en beneficios y cargas será proporcional a las cuotas, presumiéndose iguales si no se prueba lo contrario.

Ahora bien, en el procedimiento matrimonial puede solicitarse que determinados gastos ordinarios se atribuyan al usuario para compensar el desequilibrio que puede generar el uso exclusivo. Pero esa previsión debe quedar clara en el convenio o en la sentencia.

Vivienda ganancial pendiente de liquidación

Si la vivienda es ganancial y aún no se ha liquidado la sociedad de gananciales, existe una comunidad postganancial sobre los bienes comunes desde el divorcio, y habrá que determinar si los pagos se imputan a la sociedad, a uno de los cónyuges o generan créditos de reembolso.

Si la vivienda pertenecía a la sociedad de gananciales, el IBI y la comunidad suelen considerarse gastos vinculados al bien común, salvo que la sentencia de separación o divorcio haya establecido otra distribución. El problema suele surgir cuando uno de los cónyuges paga esos gastos con dinero propio o con dinero común después de la disolución del régimen económico, y luego pretende incluirlos o excluirlos en la liquidación de gananciales.

Por eso es fundamental documentar quién paga, desde qué cuenta, en qué concepto y durante qué periodo. Un pago realizado durante años sin dejar constancia puede terminar generando controversias complejas en el inventario y liquidación de gananciales.

Ácción de repetición: Qué pasa si uno paga todo y el otro no le abona su parte

Si un excónyuge paga íntegramente el IBI o las cuotas de comunidad cuando ambos debían soportarlos, podrá reclamar al otro la parte correspondiente.

Obviamente, habrá que comunicar previamente al otro titular la existencia del recibo, entregándole (de manera fehaciente) copia del mismo, con indicación del plazo, cuantía, etc. Conviene ponerse de acuerdo en establecer un plazo para que ingrese su parte (Consejo: el que abone al otro su 50% para que realice el pago íntegro debería indicar en el concepto a qué corresponde, como por ejemplo, «50% pago IBI vivienda calle X, nº x, piso X. Año 2026«).

Y en caso de que no se efectúe el abono por el otro, se recomienda hacer el pago de la totalidad al Ayuntamiento o a la Comunidad, para evitar que se produzcan reclamaciones o embargos por impagos, que además, conllevarán intereses, recargos y costas.

La reclamación se basará normalmente en la copropiedad, en el convenio regulador, en la sentencia o en las reglas generales de reembolso entre comuneros.

Si existe una sentencia de divorcio que fija claramente quién debe pagar cada concepto, lo adecuado será acudir a su cumplimiento o ejecución, según el caso. Si el gasto no está previsto en la sentencia, puede ser necesario acudir a una reclamación de cantidad o plantearlo en el procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial, si afecta a bienes gananciales o a la comunidad postganancial.

Lo importante es conservar justificantes: recibos del IBI, cargos bancarios, certificados de deuda de la comunidad, actas donde se aprueban derramas, comunicaciones entre las partes y cualquier documento que acredite el pago y el concepto.

Por qué conviene regular la obligación de pago expresamente en el convenio o sentencia

La mejor forma de evitar conflictos es regular de manera expresa y separada cada gasto. No basta con una cláusula genérica sobre “gastos de la vivienda”, porque esa expresión puede interpretarse de formas distintas.

Una cláusula bien redactada debería diferenciar, al menos, entre IBI, comunidad ordinaria, derramas, suministros, seguro, reparaciones y otros tributos o tasas municipales.

También debería indicar desde qué fecha se aplica la distribución y qué ocurre si uno adelanta cantidades que corresponden al otro.

En asuntos de separación o divorcio, una buena redacción evita ejecuciones posteriores, reclamaciones de cantidad y conflictos durante la liquidación de gananciales. Además, permite adaptar la solución a la realidad económica de las partes: no es lo mismo una vivienda privativa usada por el excónyuge no propietario que una vivienda común al 50 %, una vivienda ganancial pendiente de liquidación o una vivienda con importantes derramas aprobadas.

Errores frecuentes

Un error habitual es pensar que “si vive allí, debe pagarlo todo”. No siempre es así. Vivir en la vivienda justifica asumir consumos y gastos derivados del uso, pero no necesariamente impuestos o cargas inherentes a la propiedad.

Otro error frecuente es creer que, si el recibo del IBI llega a nombre de un solo excónyuge, el otro queda liberado. Tampoco es correcto. El recibo puede girarse a uno por razones de gestión administrativa, pero la relación interna dependerá de la titularidad y de lo que diga la sentencia o convenio. La Ley General Tributaria permite solicitar la división de la liquidación si se facilitan los datos de los demás obligados y sus porcentajes.

También es habitual no regular nada en el convenio regulador. Esta omisión puede parecer menor al principio, pero con el paso de los años puede generar reclamaciones importantes, especialmente si hay IBI elevado, derramas extraordinarias o cuotas comunitarias significativas.

Conclusión

En Derecho común, el criterio general es que el IBI y las cuotas de comunidad corresponden al propietario de la vivienda, no necesariamente a quien la usa. Si la vivienda pertenece a ambos excónyuges, ambos deberán soportar estos gastos conforme a sus cuotas de propiedad, salvo que el convenio regulador o la sentencia establezcan una distribución distinta.

La atribución del uso de la vivienda familiar no cambia por sí sola la titularidad del inmueble. Por eso, quien vive en la casa suele asumir los gastos de uso (suministros y consumos ordinarios), mientras que los gastos inherentes a la propiedad siguen correspondiendo al propietario o propietarios.

La solución puede variar si la sentencia fija expresamente otra cosa, si existe acuerdo entre las partes, si la vivienda es ganancial pendiente de liquidación o si resulta aplicable un Derecho civil autonómico, como ocurre en Cataluña. Por ello, antes de dejar de pagar, reclamar cantidades o redactar un convenio regulador, conviene analizar la titularidad de la vivienda, el contenido exacto de la sentencia y la naturaleza concreta de cada gasto.

Regulación específica en Cataluña

Este artículo está redactado conforme al Derecho común español. En Cataluña existe una regla específica en el Código Civil de Cataluña. El artículo 233-23 dispone que, en caso de atribución o distribución del uso de la vivienda, los gastos ordinarios de conservación, mantenimiento y reparación, incluidos los de comunidad y suministros, así como los tributos y tasas de devengo anual, corren a cargo del cónyuge beneficiario del derecho de uso.

Por tanto, si el asunto se rige por Derecho civil catalán, la respuesta puede ser diferente.

Aviso legal

Este contenido es meramente informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado. Cada asunto debe analizarse individualmente en función de sus circunstancias concretas.