División de cosa común o Extinción de Condominio
Autor: Alejandro Vilar de Francisco – AVF Abogados
En este artículo vamos a tratar la manera de dejar de ser copropietarios de una vivienda.
Somos copropietarios cuando compramos una vivienda con nuestra pareja (no estando casados o en régimen económico de separación de bienes), o con familiares o amigos, o bien cuando heredamos alguna vivienda junto con nuestros hermanos o con otras personas, familiares o no.
Pero, ¿qué ocurre cuando alguien ya no quiere seguir siendo parte de esa comunidad?
En ese caso, las partes pueden ponerse de acuerdo para poner a la venta la vivienda o que se lo adjudique uno sólo o varios de los cotitulares, compensando a los que dejan la copropiedad en la parte que le/s corresponda.
Un ejemplo bastante habitual es el de una pareja que rompe su relación y uno de ellos se quiere quedar con la vivienda, para ello compensará a la otra parte con dinero, por la parte que le correspondía. Si ambos eran dueños al 50% cada uno y la vivienda se valora en 100.000 €, el adquirente deberá entregarle al otro 50.000 € a cambio de su 50% de propiedad.
Pero cuando los dueños, por los motivos que sean, no quieren o no pueden llegar a acuerdos de extinción de condominio o de venta a terceros, deberán acudir a la vía judicial.
La regulación legal viene fijada en los artículos 400 a 406 del Código Civil. Y cuando se trate de un inmueble (vivienda), es importante tener en cuenta el artículo 1.062 del Código Civil, que establece que
«Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero«.
En la extinción, una parte cede a la otra, a cambio de una contraprestación (habitualmente monetaria) su porcentaje de propiedad. Si bien, hay ocasiones en que si la vivienda está hipotecada, esa compensación se lleva a cabo mediante la asunción de la carga hipotecaria pendiente, descontando esa cantidad de la acordada como compensación.
Límite a la facultad de disolver la copropiedad.
Como acabamos de ver, este derecho que tienen los copropietarios a poner fin al condominio, es absoluto.
No obstante, existe una única causa que limita (temporalmente) el ejercicio de ese derecho. Y es que todos los copropietarios hubieran acordado mediante pacto entre ellos, conservar la cosa indivisa durante un periodo de tiempo. Si bien se establece un plazo máximo de indivisión, que no podrá ser superior a 10 años. Periodo que podrá ampliarse nuevamente con renovación de dicho acuerdo.
Por tanto, única y exclusivamente el derecho de división estará limitado temporalmente, cuando se hubiera comprometido a no llevar a cabo la extinción de condominio. Y ello en base a la «teoría de los actos propios».
Formas de llevar a cabo la extinción de Condominio o División de cosa común
División de Cosa Común con acuerdo entre los copropietarios
– Cuándo deciden vender a terceros, bastará con ponerlo a la venta por medio de los medios que consideren oportunos: encargo a agencia inmobiliaria, anuncios, etc.
– En un procedimiento de separación o divorcio puede realizarse incluyéndolo en el Convenio Regulador.
– Si, por el contrario, deciden que se lo quede alguno/s de los copropietarios, deberá instrumentalizarse en un documento privado o bien realizarse en Escritura pública otorgada por un Notario cuando se trate de un inmueble (requisito necesario para poder inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad).
Extinción del condominio sin acuerdo.
En este caso, cuando uno de los dueños no quiera extinguir la copropiedad, la otra parte puede instar un procedimiento judicial de división de cosa común, por el que se proceda a la disolución de la comunidad de bienes, de manera que se adjudique a cualquiera de las partes y, en caso de no poder realizarse esa adjudicación a ninguna, se proceda a la venta de dicho inmueble mediante subasta judicial.
Cuando se lleve a cabo la venta, se realizará el reparto del precio obtenido entre los comuneros en proporción a sus participaciones, debiendo previamente deducirse los gastos que por tal motivo se originen, y el pago de la cantidad pendiente de la hipoteca que, en su caso, existiese.
Desde el 2015, con la Ley 42/2015, se introdujo la posibilidad de que en procedimientos de divorcio contencioso, se pudiera solicitar la acción de división de la cosa común sobre el domicilio familiar, acumulándose las dos acciones en un sólo procedimiento. Para ello, se añadió un apartado 4º al artículo 437 LEC:
«4. En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos«.
Pero sólo se podrá realizar en aquellos casos en que la vivienda no pertenezca a la sociedad ganancial, ya que en dicho caso, deberá solicitarse la liquidación de gananciales.
El Juzgado que corresponde es el de la localidad (o partido judicial) en el que se encuentre la vivienda. Será necesario abogado y procurador.
Conviene que, previamente a la interposición de la demanda se intente llegar a un acuerdo, con una proposición remitida mediante burofax. De esta forma, podrá alegarse mala fe por impedir la venta y así poder reclamar la Condena en Costas.
En la demanda deberá acreditarse la titularidad, exponer la voluntad de extinguir el condominio, valoración del inmueble y el intento previo de acuerdo.
En caso de no llegar a un acuerdo por el cual se adjudica uno de los copropietarios el bien con la obligación de compensar a la otra parte, se procederá a la venta mediante subasta judicial con participación de terceros.
Por árbitros o amigables componedores
Es esta una vía intermedia entre las dos anteriores. En este caso, serán nombrados por los partícipes.
¿Qué Impuestos hay que pagar cuando se realiza la extinción de condominio?
Extinción entre comuneros o copropietarios:
–Impuesto sobre la Renta de las personas físicas (IRPF):
En este caso, la división de la cosa común, no significa que exista una ganancia patrimonial para aquel que adquiere el pleno dominio de la vivienda o una pérdida patrimonial para el que cede su parte, porque lo que se hace es «cambiar» o compensar la parte de propiedad que tiene uno de los copropietarios por su valor en dinero. Siempre y cuando se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. Ejemplo: Si la vivienda vale 100.000 € y cada uno tiene el 50%, el que adquiere el pleno dominio de la vivienda, le abona al otro los 50.000 € que vale su parte.
La Ley 35/2006, reguladora del IRPF, establece en su art. 33.2 que «Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio: En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.«
Pero eso sí, es importante saber que debe existir la entrega del dinero y que el importe coincida con el valor del porcentaje transmitido, como hemos explicado en el ejemplo anterior.
Ya que si no, la Agencia Tributaria competente entenderá que existe un Exceso de Adjudicación (que tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, al 6% ó 7%, según la Comunidad Autónoma) o incluso, podría entender que existe una Donación,operación mucho más gravosa.
– Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Que girará sobre el Valor del porcentaje transmitido de la vivienda, indicado en la escritura de Extinción de condominio y no sobre la totalidad del valor de esta. Siguiendo con el ejemplo, el impuesto girará sobre 50.000 € y no sobre los 100.000 € en que se valora la totalidad del piso .
Esta interpretación es posible por la Sentencia del Tribunal Supremo nº 1484/2018, de 9 de Octubre de 2018, que resolvía un Recurso de Casación contra la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, de 29 de junio de 2017. El Tribunal Supremo estableció lo siguiente:
«la extinción de condominio, con adjudicación a uno de los cónyuges comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien«.
En la actualidad, es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y cada una establece el tipo, variando entre un 0,5% y un 1,5%.
El obligado al pago es el adquirente de la participación transmitida.
– Impuesto de Plusvalía Municipal: No se aplica cuota tributaria a la parte transmitente, por lo que no se paga por la Plusvalía Municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
La razón es que al no considerarse transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible previsto en el impuesto. Su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, teniéndose en cuenta en ese momento a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.
Extinción mediante venta a terceros:
Deberá tributarse por el impuesto de Plusvalía. El resto de impuestos será a cargo del comprador.
Una situación especial se produce cuando la vivienda está gravada con hipoteca. ¿Cómo se hace la división de cosa común con una hipoteca? Debe tenerse en cuenta que los acuerdos de los propietarios no son obligatorios para el Banco.
Con carácter previo, tendrá que realizarse una labora previa de averiguación con la entidad bancaria para asegurarse de que autorizarán la Novación hipotecaria.
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