Cómo reclamar por ruidos molestos en la comunidad de propietarios

Autor: Alejandro Vilar de Francisco – AVF Abogados

Los ruidos molestos en una comunidad de propietarios son una de las fuentes de conflicto vecinal más habituales. Música a alto volumen, fiestas nocturnas, perros que ladran de forma continuada, arrastre de muebles, obras fuera de horario o incluso electrodomésticos utilizados de madrugada pueden alterar gravemente la convivencia.

Las actividades incompatibles con el uso residencial de la vivienda generan un impacto directo en el derecho al descanso, la salud y la convivencia.

Contra esto, existe la posibilidad de reclamar, tanto por vía civil como por vía administrativa, para lograr la cesación del ruido, siempre que se actúe con método y se documenten correctamente los hechos.

A continuación explicamos, de forma práctica, qué tipos de ruidos existen, cómo se miden, qué pueden hacer los vecinos, cuándo acudir a los tribunales y cómo reforzar la prueba para que el problema se resuelva de una vez.

¿Qué se consideran ruidos molestos en una comunidad de propietarios?

Desde el punto de vista jurídico, no todo ruido es ilícito. La clave está en determinar cuándo el ruido supera el umbral de tolerancia normal y se convierte en una actividad molesta jurídicamente relevante.

Desde la perspectiva legal, los ruidos molestos son aquellos que son evitables, reiterados y que excedan los límites acústicos legales o de tolerancia normal.

La referencia normativa básica se encuentra en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la normativa autonómica y, sobre todo, en las ordenanzas municipales sobre contaminación acústica.

Categorías más habituales de ruidos molestos

• Ruidos de ocio y convivencia
  • Música, televisión o instrumentos musicales, a alto volumen.
  • Fiestas reiteradas, reuniones nocturnas.
  • Gritos o discusiones frecuentes.
• Ruidos por animales
  • Ladridos continuados, especialmente en horario nocturno.
  • Animales dejados solos durante horas.
• Ruidos por actividades prohibidas o molestas
  • Talleres domésticos.
  • Actividades profesionales no permitidas en viviendas.
  • Alquiler turístico con rotación constante de ocupantes.
• Ruidos por obras
  • Fuera del horario permitido.
  • Sin autorización o de forma reiterada.
  • Uso de maquinaria ruidosa en horas de descanso.

Importante: No se exige que el ruido sea constante todo el día. Basta con que sea reiterado y objetivamente perturbador.

Cómo se miden legalmente los ruidos

La medición del ruido es uno de los puntos más relevantes si el conflicto llega a sede administrativa o judicial por ruidos molestos.

Instrumentos y criterios de medición

• Se utiliza un sonómetro homologado, calibrado conforme a la normativa técnica.
• Se mide en decibelios (dB).
• Los límites varían según:
  • Horario (diurno / nocturno).
  • Zona (residencial, mixta, industrial).
  • Ordenanza municipal concreta.

Límites orientativos (pueden variar según municipio)

• Horario diurno: entre 35 y 45 dB en interiores.
• Horario nocturno: entre 25 y 30 dB en interiores.

⚠️ Importante:
Las mediciones realizadas por la policía local o técnicos municipales tienen pleno valor probatorio. Las mediciones privadas pueden servir como apoyo, pero no siempre son suficientes por sí solas.

Posibles actuaciones de los vecinos afectados

Antes de acudir a los tribunales, es fundamental agotar las vías previas, tanto por estrategia jurídica como por economía de tiempo y costes.

1) Comunicación amistosa y directa al vecino ruidoso

En ocasiones, una advertencia directa y educada con el vecino ruidoso resuelve el problema. No siempre funciona, pero conviene intentarlo.

2) Llamadas a la policía local

Cada vez que se produzcan los ruidos, conviene solicitar que acuda una dotación policial para realizar la medición de los ruidos.

3) Intervención del Presidente de la comunidad o del administrador

Si la petición directa no funciona, puede ponerse en conocimiento del presidente de la comunidad para que trate de solventar amistosamente la situación.

La legitimación para intervenir del presidente se establece en el art. 7.2 LPH (Ley de Propiedad Horizontal), especialmente si la actividad ruidosa es molesta, insalubre o peligrosa.

Conviene realizar un registro de incidencias: fechas, horas, duración y tipo de ruido.

4) Actuación de la comunidad

Y en el caso de que se siga produciendo ruidos molestos, habrá que actuar recopilando los siguientes documentos o medios probatorios:

• Requerimiento formal al causante del ruido.
• Convocatoria de junta para autorizar acciones legales.
• Recogida de quejas y testimonios de varios vecinos.

Cuantos más vecinos afectados, más fuerza probatoria tendrá el caso.

Requerimiento previo de cesación de ruidos molestos

Cuando el ruido procede de una vivienda alquilada

Aunque la persona que produce las molestias es el arrendatario, no puede obviarse el papel del arrendador en este tipo de conflictos. Ya que deberá realizar las actuaciones necesarias de mediación con el arrendatario ruidoso para que ponga fin a los ruidos. Incluso, puede llegar a resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento de la obligación de no realizar actuaciones nocivas, molestas o peligrosas, conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Previsión, que generalmente, se incluye en el propio contrato de alquiler.

Requerimiento al arrendatario

• Es el causante directo del ruido.
• Debe cesar la conducta de inmediato.
• Conviene hacerlo por burofax o medio fehaciente.

Requerimiento al propietario-arrendador

• Tiene deber de diligencia sobre el uso de su vivienda.
• Puede resolver el contrato si el inquilino incumple normas de convivencia.
• La jurisprudencia exige haberle dado oportunidad real de intervenir.

📌 Error frecuente: requerir de cese solo al inquilino.
Estrategia correcta: requerir a ambos y, si persiste, demandar con legitimación adecuada.

Cuando las molestias por ruidos las causa el propietario

El derecho de propiedad no es absoluto: debe ejercerse conforme a las normas de convivencia, a los estatutos comunitarios y a la legislación sobre ruidos. Cada propietario está sujeto a las limitaciones del derecho de propiedad impuestas por la convivencia en comunidad.

Debe realizarse un requerimiento previo de cesación de ruidos molestos, especialmente si se pretende activar la vía del art. 7.2 LPH.

Cómo debe hacerse el requerimiento

• Lo realiza el presidente de la comunidad (o el administrador por delegación).
• Debe ser fehaciente: burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
• Debe:
  • Identificar la conducta ruidosa.
  • Indicar que es contraria a la convivencia y a la LPH.
  • Exigir el cese inmediato.
  • Advertir expresamente de que, si persiste, se ejercitarán acciones legales.

Si el propietario persiste, debe realizarse Convocatoria de Junta de Propietarios, para que con un acuerdo por mayoría simple, se autorice al Presidente a presentar las acciones judiciales pertinentes, es decir, la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 Ley de Propiedad Horizontal.

En la Sentencia que se dicte, se podrá acordar:

• Cese definitivo de los ruidos.
• Indemnización por daños.
• Privación del uso de la vivienda hasta tres años, incluso tratándose del propietario.

Reclamación en vía administrativa por ruidos molestos: intervención policial y multas administrativas.

Uno de los errores más habituales en los conflictos por ruidos es esperar demasiado tiempo con la esperanza de que la situación se resuelva sola. Desde el punto de vista jurídico, esta pasividad inicial no es beneficiosa para el vecino afectado.

Actuar desde los primeros episodios relevantes permite acreditar la reiteración del ruido, evitar que el vecino ruidoso lo considere como tolerancia implícita y que se construya una línea temporal consolidada en la causación de ruidos y molestias.

Es recomendable:

• Anotar fechas, horas y duración del ruido.
• Identificar el tipo de ruido.
• Registrar qué vecinos se ven afectados.
• Conservar comunicaciones y quejas previas.

Esta documentación, correctamente estructurada por un profesional, se convierte en un soporte probatorio clave en un juicio de cesación.

Solicitar siempre intervención policial cuando el ruido se produce

Desde el punto de vista probatorio, las actas policiales son una de las pruebas más valiosas en este tipo de procedimientos.

Cada llamada a la policía local puede dar lugar a:

• Medición acústica, con sónometro homologado.
• Constatación del ruido por percepción directa (si persiste a su llegada).
• Identificación y requerimiento inmediato al infractor.
• Levantamiento de acta oficial.
• Propuesta de sanción administrativa.

Estas actas tienen pleno valor objetivo ante los tribunales y suelen ser determinantes para que un juez aprecie la gravedad y reiteración de la conducta, ya que se incluye la fecha y hora, identidad del infractor, tipo de ruido, medición, etc.

Este documento tiene presunción de veracidad como actuación de agente de la autoridad y es prueba objetiva de primer nivel.

¿Qué pasa con el acta una vez levantada?

El acta no se queda “en un cajón”. La propia policía local la remite de oficio al departamento municipal competente

Una vez recibida el acta, el ayuntamiento puede:

• Incoar expediente sancionador de oficio.
• Nombrar instructor.
• Calificar provisionalmente la infracción (leve, grave o muy grave).
• Notificar al presunto infractor el inicio del procedimiento: comunicación de los hechos imputados, normativa infringida, posible sanción y plazo para formular alegaciones.

El vecino afectado puede solicitar información sobre el estado del expediente; aportar pruebas adicionales, reiterar quejas si los ruidos molestos continúan o solicitar nuevas intervenciones policiales.

Tipos de sanciones administrativas por ruidos

Las sanciones dependen de la ordenanza municipal, pero suelen incluir:

• Multas económicas, graduadas por:
  • Intensidad del ruido.
  • Horario nocturno.
  • Reincidencia.
• Advertencias formales.
• Órdenes de adopción de medidas correctoras.
• En casos graves:
  • Suspensión de actividades.
  • Precinto de equipos.

La reincidencia documentada es uno de los factores que más endurece la sanción.

Qué valor tiene el expediente administrativo en un juicio civil posterior

Este es el punto clave desde el punto de vista estratégico. El expediente administrativo acredita objetivamente la existencia del ruido y demuestra que el infractor ha sido advertido.

Además, sirve como medio de prueba de la reiteración en la conducta ilícita del vecino ruidoso y refuerza la acción de cesación. Y más importante, debilita cualquier defensa basada en la negación de los hechos.

Por ello, en la práctica judicial, los jueces valoran especialmente las Actas policiales reiteradas y las Resoluciones sancionadoras firmes, por ser muestra inequívoca del incumplimiento de los deberes de mantener la correcta conviviencia.

Acceso a los tribunales si el ruido persiste: demanda de cesación de ruidos.

Si se han llevado a cabo los requerimientos previos, la intervención policial o incluso las sanciones administrativas y no se consigue poner fin a los ruidos, queda la presentación de la una demanda en solicitud de cesación de ruidos molestos dirigida contra el vecino ruidoso.

Acción de cesación por la comunidad de propietarios (art. 7.2 LPH)

Es la vía más potente y más utilizada cuando el origen del ruido afecta a la convivencia general del edificio.

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad actuar frente a actividades: molestas; insalubres; nocivas; peligrosas; ilícitas.

Y la jurisprudencia ha reiterado que los ruidos persistentes y reiterados encajan plenamente en este concepto.

Requisitos previos

Antes de presentar la demanda, deben cumplirse dos pasos:

1. Requerimiento fehaciente de cesación
   • Realizado por el presidente de la comunidad.
   • Dirigido al causante del ruido (y, si es inquilino, también al propietario).
   • Debe advertir expresamente de la posible acción judicial.
2. Acuerdo de la Junta de Propietarios
   • Adoptado por mayoría simple.
   • Autorizando el ejercicio de acciones judiciales.
   • Conviene que conste el historial de quejas y actuaciones previas.

¿Qué puede solicitarse al juez?

En la demanda de cesación se puede pedir:

En primer lugar y hasta que se dicte sentencia, podrá solicitarse que el juez acuerde, con carácter cautelar, la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Así como cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

Y como medidas definitivas (que se acuerden por sentencia), se solicitará que se acuerde:

• Cese inmediato de la actividad ruidosa.
• Indemnización por daños y perjuicios, si se acredita perjuicio concreto.
• Privación del uso de la vivienda o local, hasta un máximo de tres años, en los casos más graves.
• Resolución del contrato de arrendamiento, si el responsable es un inquilino.

Este último punto es especialmente eficaz en casos de alquiler conflictivo o viviendas con uso turístico encubierto.

Acción judicial individual del vecino afectado

Cuando el ruido afecta principalmente a uno o pocos vecinos, también es posible actuar a título individual, sin necesidad de implicar a toda la comunidad.

Fundamento jurídico

Estas acciones se apoyan en:

• La protección del derecho al descanso.
• La intimidad personal y familiar en el domicilio.
• La doctrina del uso normal y tolerable de la vivienda.

Qué se puede solicitar

El vecino afectado puede pedir:

• Declaración judicial de que el ruido es ilegítimo.
• Orden de cesación.
• Indemnización por daños morales y materiales.
• Medidas cautelares si el ruido es especialmente grave.

Esta vía es habitual cuando:

• La comunidad no actúa.
• El presidente no quiere implicarse.
• El problema es localizado (por ejemplo, un piso colindante).

¿Contra quién se presenta la demanda de cesación de ruidos?:

La LPH es muy clara en este aspecto y regula que la demanda debe dirigirse contra el propietario de la vivienda o local y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, si el vecino ruidoso es un arrendatario.

La prueba en el procedimiento judicial

En los litigios por ruidos, la prueba lo es todo. No basta con afirmar que existe molestia. Las pruebas más relevantes son:

• Actas policiales con mediciones de ruido.
• Informes técnicos o periciales acústicos.
• Testifical de varios vecinos.
• Historial de denuncias administrativas.
• Requerimientos previos por burofax.
• Informes médicos si hay afectación a la salud. En los que deberá hacerse constar la causa posible y los efectos que ha producido. Es un medio probatorio básico si se pretende obtener una indemnización por daños.

La premisa es clara: cuantas más pruebas objetivas y reiteradas existan, más fácil será que el juez ordene la cesación.

Duración y eficacia real del procedimiento

Aunque acudir a los tribunales puede parecer lento, en la práctica:

• La interposición de la demanda suele provocar el cese inmediato del ruido.
• La solicitud de medidas cautelares permite acelerar la cesación de las molestias provisionalmente, hasta el dictado de la sentencia definitiva.
• Las sentencias suelen ser claras y contundentes cuando el ruido está acreditado.

Preguntas frecuentes sobre ruidos molestos en comunidades de propietarios

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