Pago del Alquiler de Vivienda habitual y Coronavirus Covid 19 (Actualizado)

El pago del alquiler de vivienda habitual se ha visto afectado como consecuencia de la pandemia por el Coronavirus o Covid 19, al declararse el estado de alarma y la consiguiente orden de confinamiento de la población lo que ha conllevado la imposibilidad de seguir realizando las actividades laborales y económicas normales. Esto ha traído como consecuencia la reducción de ingresos y la dificultad para continuar abonando con normalidad el pago del alquiler.

Para tratar de paliar esta situación, el Gobierno dictó el 1 de abril de 2020, el Real Decreto-Ley 15/2020, en el que se fijan una serie de medidas y entre ellas, se establecen las posibilidades que tienen los arrendatarios que no puedan llegar a un acuerdo con el arrendador y que, además, cumplan determinados requisitos, para solicitar un aplazamiento en el pago de la renta de alquiler de su vivienda habitual.

El citado Real Decreto-Ley entró en vigor el pasado 3 de abril, al haberse establecido su validez a los dos días de la citada publicación en el «Boletín Oficial del Estado». (Publicado el 1 de abril de 2020).

El 8 de Julio de 2020, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda.
1) Amplia la prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual, de 6 meses. Y que se podrá solicitar hasta el 30 de septiembre de 2020.

2) Se amplía también a esa fecha el plazo para solicitar la moratoria, el aplazamiento del pago de la renta, o la condonación total o parcial de la misma, de los contratos de arrendamiento de vivienda, en caso de que el arrendador sea un gran tenedor, para aquellos hogares en situación de vulnerabilidad económica.

3) Paralización de los desahucios, que se mantendrá vigente hasta el 2 de octubre de 2020.

A continuación exponemos las posibilidades del arrendatario.

Aplazamiento o Condonación de Renta: Solicitud del arrendatario.

Aplazamiento pago alquiler vivienda

Cuando el Arrendador sea una empresa, entidad pública de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 ): Art. 4 RDLey 11/2020.

  • Libertad de acuerdo entre las partes:

Las partes pueden pactar libremente el aplazamiento o la condonación total o parcial de pago de la Renta del alquiler de la vivienda.

  • En caso de desacuerdo:

El arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar, en el plazo de TRES MESES desde la entrada en vigor del RDLey 11/2020 (es decir, desde el 3 de abril hasta el 3 de Julio), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Inicialmente, el plazo establecido era de un mes, pero se ha aumentado hasta los tres meses mediante la Disposición Final Cuarta del Real Decreto Ley 16/2020.

El arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

  1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Si la arrendataria hubiera accedido al programa de ayudas transitorias de financiación, se levantará la moratoria en el pago de la renta arrendaticia regulada por este artículo y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

Cuando el Arrendador sea un particular con menos de 10 inmuebles: Art. 8 RDLey 11/2020.

  • Libertad de acuerdo entre las partes:

Las partes pueden pactar libremente el aplazamiento o la condonación total o parcial de pago de la Renta del alquiler.

  • En caso de desacuerdo:

El arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar, en el plazo de TRES MESES desde la entrada en vigor del RDLey 11/2020 (es decir, desde el 3 de abril hasta el 3 de Julio), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Inicialmente, el plazo establecido era de un mes, pero se ha aumentado hasta los tres meses mediante la Disposición Final Cuarta del Real Decreto Ley 16/2020.

La arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Pero si no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas.

Vulnerabilidad económica: Definición y Requisitos. Art. 5 RDLey 11/2020.

A los efectos de poder obtener moratorias o ayudas para el pago de la renta arrendaticia de la vivienda habitual, requerirán la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:

Vulnerabilidad económica
  1. Situación laboral. Encontrarse en alguna de las siguientes situaciones:

Cuando a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el mes anterior a la solicitudde aplazamiento, se encuentren en las siguientes situaciones:

  • En situación legal de desempleo.
  • Afectados por un Expediente de Regulación Temporal de Empleo (ERTE).
  • En situación de reducción de jornada por cuidado de personas mayores o menores de edad.
  • Empresarios que hayan sufrido una pérdida sustancial de ingresos.
  1. Pérdida de ingresos:

La existencia de esas situaciones, debe suponer una pérdida sustancial de ingresos, de manera que no alcance el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

  • Tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM): 1.613,52 euros mensuales.
  • Dicho límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar (0,15 en caso de unidad familiar monoparental)
  • También incremento en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
  • Si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de cuatro veces el IPREM (2.151,36 €), sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  • Si la arrendataria padece parálisis cerebral, enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces el IPREM (2.689,20 €).
  1. Cuantía de la Renta Arrendaticia de la vivienda habitual y porcentaje sobre los ingresos.

Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Gastos y suministros básicos: electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, que corresponda satisfacer al arrendatario.

  1. Carencia de otras posibilidades de vivienda o imposibilidad de uso acreditada.

Que la arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.

También cuando acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

Acreditación de la situación de vulnerabilidad. Art. 6 RDLey 11/2020.

La arrendataria deberá aportar a la arrendadora los siguientes documentos:

  1. En caso de situación legal de desempleo: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
  • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  1. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  2. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Si el arrendatario no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Aplicación indebida de la moratoria y/o de Ayudas públicas. Art. 7 RDLey 11/2020.

La arrendataria que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos exigidos, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por este real decreto-ley.

Artículo actualizado por AVF Abogados el 30 de Abril de 2020.

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