Pago del Alquiler de locales comerciales y oficinas por el coronavirus COVID-19

El pago del alquiler de locales comerciales, oficinas y de otros usos distinto a vivienda, se ha visto, en la mayoría de los casos, afectado por la pandemia global del Covid-19.

¿Tengo que seguir pagando el alquiler si tengo prohibido abrir mi negocio? Tras la declaración de estado de alarma y las medidas dictadas de suspensión de algunas actividades comerciales, es una pregunta frecuente para los arrendatarios. Así como para los arrendadores si están obligados a dejar de percibir el alquiler o pueden reclamar.

El 22 de abril de 2020, se ha dictado el Real Decreto Ley 15/2020, que establece las posibilidades que tienen los arrendatarios que no hubieran llegado, con anterioridad a dicha fecha, a un acuerdo con el arrendador. Y que, además, cumplan determinados requisitos, para solicitar un aplazamiento en el pago de la renta de alquiler si su negocio se ha visto afectado por causa de la pandemia y no ha podido continuar con la actividad comercial o profesional por no tratarse de un servicio esencial o autorizado. O si pudiendo continuar, ha visto minorados sus ingresos en el porcentaje establecido en dicha regulación.

Locales comerciales o de Negocio, de actividad no suspendida

No existirá (salvo acuerdo con el arrendador) derecho a la exoneración o aplazamiento de pago de la renta mensual del alquiler, si se trata de un tipo de actividad de los que pueden seguir desarrollándose.

Esto es lógico, pues el cierre del local u oficina depende única y exclusivamente de la voluntad del arrendatario. Y es que si pudiendo tener el local abierto y realizar normalmente su actividad, decide suspenderla por causa de miedo a un contagio o cualquier otro motivo, no se encontrará dentro de los parámetros exigidos para solicitar la moratoria o condonación del abono de renta.

No obstante, sí se prevé que, si a pesar de la apertura y continuación de la labor económica, sufre una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior, podrá solicitar la moratoria al arrendador.
Pudiendo solicitarlo tanto si se trata de un autónomo, como de una Pyme.

alquiler durante el Covid-19

Locales comerciales o de Negocio, de actividad suspendida

Es a este tipo de arrendamientos al que se dirige la regulación establecida en el Real Decreto-Ley 15/2020, de fecha 22 de abril de 2020.

Entró en vigor el día 23 de abril de 2020, al estar prevista al día siguiente de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». (Publicado el 22 de abril de 2020).

Aplazamiento o condonación de Renta: Actuación a realizar por el arrendatario

  1. Cuando el Arrendador sea una empresa, entidad pública de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 ): Art. 1 RDLey 15/2020.
  • Libertad de acuerdo entre las partes:

Las partes pueden pactar libremente el aplazamiento o la condonación total o parcial de pago de la Renta del alquiler.

  • En caso de desacuerdo:

La arrendataria podrá solicitar a la arrendadora una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que deberá ser aceptada por el arrendador y se aplicará de manera automática durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y, en su caso,  a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

  1. Cuando el Arrendador sea un particular con menos de 10 inmuebles: Art. 2 RDLey 15/2020.
  • Libertad de acuerdo entre las partes:

Las partes pueden pactar libremente el aplazamiento o la condonación total o parcial de pago de la Renta del alquiler.

alquiler COVID-19
Imagen de Gerd Altmann en Pixabay 
  • En caso de desacuerdo:

La arrendataria que cumpla los requisitos exigidos (art. 3), podrá solicitar de la arrendadora, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDLey 11/2020 (es decir, desde el 23 de abril hasta el 23 de mayo), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Requisitos necesarios para solicitar el aplazamiento: Art. 3 RDLey 15/2020.

  • Si el arrendatario es un autónomo:
  1. Estar afiliado y en situación de alta, a fecha del 14 de marzo 2020, que se declara el estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida desde 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente o delegadas al amparo del real decreto 463/2020.
  3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

– Si el arrendatario es una pyme:

  1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma el 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Acreditación de los Requisitos: Art. 4 RDLey 15/2020.

Se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

  • La reducción de actividad mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  • La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Aplicación indebida del Aplazamiento: Consecuencias. Art. 5 RDLey 15/2020.

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Para conocer la regulación dictada en relación con el pago del alquiler de vivienda habitual durante el estado de alarma, puede leer nuestro artículo «Pago del Alquiler de vivienda habitual y Covid 19«.

*Artículo actualizado el 23 de abril de 2020 por AVF Abogados

¿Tienes alguna duda?
Escríbenos y te contestaremos encantados

    Imagen de Gerd Altmann en Pixabay

    Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información. ACEPTAR

    Aviso de cookies