Autor: Alejandro Vilar de Francisco – AVF Abogados
Muchos de nosotros vivimos o somos propietarios en edificios de viviendas y en muchas ocasiones no sabemos exactamente qué es y para que sirve la Comunidad de Propietarios o nos «molesta» cuando se convoca una Junta de Propietarios porque consideramos que es aburrida o no sirve para gran cosa.
Pero lo cierto es que cuando vivimos en un edificio o complejo residencial no se trata sólo de compartir espacios, sino también derechos, deberes y, en ocasiones, adoptar decisiones complejas con el resto de propietarios.
Las comunidades de propietarios son la fórmula legal que organiza esta convivencia, gestionando los elementos comunes (instalación de ascensores, obras de adaptación y eliminación de barreras físicas, etc) y su mantenimiento, como la resolución de los conflictos que puedan surgir, por ejemplo, vecinos que hacen ruido molesto o actividades insalubres y peligrosas o que incumplen las normas.
Conocer cómo funcionan, qué obligaciones implican y cuáles son las soluciones cuando aparecen problemas resulta clave para evitar muchos de los desacuerdos habituales entre vecinos.
- ¿Qué es una Comunidad de Propietarios?
- ¿Para qué sirve una Comunidad de Propietarios?
- Órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios: Presidente, Secretario, Tesorero y Administrador
- Reuniones de la Comunidad de Propietarios: convocatoria, actas, notificaciones y mayorías necesarias para acuerdos de la Comunidad
- Procedimientos Judiciales en los que puede intervenir la Comunidad de Propietarios
- Problemas frecuentes en las Comunidades de Propietarios: obras, ascensores, servidumbres, actividades prohibidas y ruidos
¿Qué es una Comunidad de Propietarios?
Una comunidad de propietarios es una entidad jurídica formada por todos los propietarios de viviendas, locales o garajes de un edificio o conjunto residencial que comparten servicios y zonas comunes como ascensores, jardines, escaleras, piscinas o garajes.
La principal regulación de estas comunidades se encuentra en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
¿Para qué sirve una Comunidad de Propietarios?
Como hemos dicho antes, es la organización legal por la que los propietarios gestionan los intereses comunes de todos:
- Gestionar los elementos comunes: la comunidad organiza el uso, mantenimiento y reparación de zonas e instalaciones comunes.
- Repartir los gastos: los propietarios participan en los gastos comunes según su cuota de participación.
- Tomar decisiones conjuntas: la Junta de Propietarios adopta acuerdos sobre obras, mantenimiento, presupuestos o normas de convivencia.
- Regular la convivencia interna: se establecen normas internas sobre el uso de las instalaciones comunes.
- Defender los intereses comunes: la comunidad puede reclamar judicialmente frente a impagos, actividades molestas o daños.
- Cumplir con la normativa: adaptándose a las obligaciones de la LPH y demás normativas aplicables.
Órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios: Presidente, Secretario, Tesorero y Administrador
La Junta de Propietarios
Es el órgano de gobierno de la comunidad. En ella participan todos los propietarios con derecho de voto, en proporción a su cuota de participación. Es el órgano encargado de debatir, decidir y adoptar los acuerdos que afectan a la vida y funcionamiento de la comunidad: aprobación de presupuestos, ejecución de obras, modificación de normas internas, designación y cese de cargos, y cualquier otro asunto de interés común. Sus acuerdos vinculan a todos los propietarios y deben adoptarse respetando los quórums y mayorías exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal.
El Presidente
Debe ser propietario. Se designa por elección, turno rotatorio, sorteo o por el juzgado en defecto de acuerdo. Su mandato es anual (salvo acuerdo distinto) y sus funciones incluyen representar legalmente a la comunidad, convocar Juntas, supervisar acuerdos y adoptar medidas urgentes. El cargo es gratuito salvo que la Junta acuerde compensación.
El Secretario
Designado por la Junta, puede coincidir con el presidente o el administrador. Sus funciones son custodiar libros de actas, redactar y firmar actas, expedir certificaciones y conservar documentación. Suelen ejercerlo gratuitamente salvo que sea un profesional (el administrador de fincas).
El Tesorero
No es obligatorio pero es frecuente su nombramiento. Supervisa ingresos y pagos, revisa cuentas y colabora en la preparación de presupuestos. Normalmente es gratuito.
El Administrador de fincas
Aunque no es un órgano obligatorio, su contratación es habitual. Gestiona la administración diaria, prepara presupuestos, ejecuta acuerdos, contrata servicios y asesora legal y técnicamente. Percibe honorarios profesionales.
Reuniones de la Comunidad de Propietarios: convocatoria, actas, notificaciones y mayorías necesarias para acuerdos de la Comunidad
Convocatoria
La convoca el presidente o propietarios que representen el 25% de cuotas. En Juntas Ordinarias se requiere mínimo 6 días de antelación; en Extraordinarias puede ser inferior por urgencia. Debe incluir orden del día y puede notificarse por carta, burofax, email o plataformas digitales.
Desarrollo y actas de la Junta de Propietarios
En primera convocatoria requiere mayoría de propietarios y cuotas; en segunda, bastan los asistentes.
El acta recoge asistentes, acuerdos y votaciones y debe firmarla presidente y secretario. Se conserva en el Libro de Actas legalizado.
Notificación de acuerdos
Los acuerdos se notifican a los propietarios en máximo 10 días desde la Junta por medios fehacientes.
Mayorías necesarias para acuerdos de la comunidad de propietarios
| Tipo de acuerdo | Mayoría exigida |
|---|---|
| Asuntos ordinarios (limpieza, presupuestos, pequeñas reparaciones) | Mayoría simple |
| Obras de accesibilidad, ascensor, eficiencia energética | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Mejoras no obligatorias (lujosas) | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Modificación de título constitutivo o estatutos | Unanimidad |
| Obras urgentes de conservación o seguridad | No requiere acuerdo previo |
Impugnación de acuerdos
Los acuerdos ilegales, lesivos o abusivos pueden impugnarse judicialmente. El plazo general es de 3 meses desde la notificación (1 año si vulnera la ley o estatutos). Para impugnar es necesario estar al corriente de pago o consignar la deuda.
Procedimientos Judiciales en los que puede intervenir la Comunidad de Propietarios
Como demandante
- Reclamación de cuotas impagadas: mediante proceso monitorio (art. 21 LPH), rápido y efectivo. Aquí puede ampliar la información sobre esta acción de reclamación de cantidad por impago de cuotas.
- Cesación de actividades molestas: por actividades ilícitas, peligrosas o molestas (art. 7.2 LPH). Puede conllevar el cese de actividad e incluso pérdida de uso de la vivienda por hasta 3 años.
- Reclamación de daños en elementos comunes: contra constructores, aseguradoras o empresas de mantenimiento por daños o incumplimientos contractuales.
- Reclamación a terceros: frente a antiguos administradores, proveedores o empresas incumplidoras.
Como demandada
- Impugnación de acuerdos: defendiendo la legalidad de los acuerdos adoptados.
- Responsabilidad civil por daños: por accidentes o desperfectos en zonas comunes.
- Conflictos laborales: si existen empleados contratados (porteros, limpieza).
- Procedimientos administrativos: por sanciones urbanísticas, licencias o normativas municipales incumplidas.
Representación legal
Debe acudir representada por abogado y procurador (salvo monitorio inicial). El Presidente ostenta la representación procesal salvo acuerdo expreso de la Junta.
Problemas frecuentes en las Comunidades de Propietarios: obras, ascensores, servidumbres, actividades prohibidas y ruidos
Instalación de Ascensores
- Obligatorias cuando son necesarias para personas con discapacidad o mayores de 70 años (art. 10.1.b LPH).
- Voluntarias requieren acuerdo de 3/5 de propietarios y cuotas.
- Los gastos se reparten según la cuota de participación salvo pacto unánime distinto.
Obras de Conservación
- Obligatorias para la seguridad y habitabilidad.
- El Presidente puede ordenar obras urgentes; el resto requiere acuerdo por mayoría simple.
Servidumbres
- Surgen por necesidades de paso, instalaciones o accesos.
- Requieren acuerdo comunitario y no pueden establecerse unilateralmente.
Ruidos y actividades molestas
- El propietario afectado debe comunicar al Presidente o Administrador las molestias.
- Puede presentarse denuncia administrativa ante la Policía Local, que realizará mediciones acústicas conforme a las ordenanzas municipales y normativa estatal (Ley 37/2003 del Ruido).
- En vía judicial civil (art. 7.2 LPH), puede solicitarse el cese de la actividad, indemnización por daños y pérdida temporal del derecho de uso.
- Es clave documentar las molestias, aportar pruebas acústicas, testigos o informes periciales.
Actividades prohibidas o no permitidas
- Las actividades económicas o usos contrarios al título constitutivo pueden ser impugnados.
- La comunidad puede solicitar judicialmente el cese de actividades ilegales, molestas o no autorizadas (art. 7.2 LPH).
Instalación de elementos privativos en zonas comunes
- Toldos, cerramientos, aires acondicionados o antenas requieren autorización comunitaria previa.
- La ocupación unilateral de elementos comunes puede ser anulada judicialmente.
Conclusión:
Conocer el funcionamiento de las comunidades de propietarios, sus órganos, procedimientos, derechos y obligaciones, es clave para evitar conflictos y garantizar una convivencia ordenada. La Ley de Propiedad Horizontal proporciona el marco jurídico necesario, pero ante cualquier duda siempre es aconsejable contar con el asesoramiento de un profesional experto en derecho inmobiliario.