Contratos de alquiler de local y Covid-19: Alegaciones sobre cumplimiento

El estricto y normal cumplimiento de los contratos de alquiler de locales comerciales y de negocio, se ha visto alterado como consecuencia de la declaración de estado de alarma en toda España, establecido por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19.

Y es que ante la obligación de cierre temporal por no tratarse de actividades esenciales, muchos negocios no han podido seguir desarrollando su labor comercial o profesional.

En consecuencia, no han podido generar ingresos, lo que afecta, entre otras cuestiones, a la obligación de atender con normalidad al pago de la Renta mensual del alquiler del local en el que vienen realizando su actividad económica.

Para tratar de paliar estos efectos de la pandemia, el Gobierno ha venido legislando al respecto y en relación con esta materia, ha dictado el Real Decreto Ley 15/2020, de 22 de abril, regulando la posibilidad de que el arrendatario solicite una moratoria en el pago de la mensualidad del alquiler, primando la buena voluntad de las partes y los acuerdos que puedan llegar a alcanzar.

Distingue, además, según se trate de arrendadores “Grandes Tenedores” o de superficie mayor de 1.500 m2, para los que será obligatoria la moratoria del 50% de la Renta cuando les sea solicitada y el arrendatario cumpla los requisitos establecidos. Dejando a salvo los acuerdos a los que hubieran llegado con anterioridad a la entrada en vigor del RDL 15/2020 (23 de abril de 2020).

En cambio, aquellos arrendadores “Pequeños Tenedores”, pueden negarse a aceptar la propuesta del arrendatario.

Puede leer nuestro artículo sobre la regulación acerca de los locales de negocio en el RDL 15/2020, donde le informamos de los requisitos, plazos, etc.

Ante esta negativa, surgen una serie de cuestiones respecto al difícil cumplimiento de los contratos y las posibilidades que se le plantean al arrendatario ante esta negativa del arrendador a aplazar el pago o cualquier tipo de acuerdo.   

Todo ello hace prever que se vayan a plantear infinidad de procedimientos judiciales en relación a esta situación. Y al tratarse

Posibles argumentaciones jurídicas del arrendador sobre el cumplimiento de los contratos.

Los arrendadores que se nieguen a un pacto de reducción o modificación de la obligación de pago, alegarán la cláusula “Pacta Sunt Servanda”, es decir, el respeto al acuerdo alcanzado.

Este principio se encuentra regulado en el Código Civil en diferentes artículos:

  • Art. 1091, que establece que los contratos tendrán fuerza de ley entre las partes.
  • Art 1256, según el cual el cumplimiento contractual no puede quedar al arbitrio de una de las partes;
  • Art. 1258, el consentimiento perfecciona el contrato
  • Art. 1278, obligación de cumplir lo pactado en los contratos.

En resumen, que la excepcional situación causada por el Coronavirus no puede alterar el contenido y obligaciones estipuladas en los contratos de alquiler, aún a pesar de que no se trate de una actuación negligente o involuntaria del inquilino. Y por tanto, debe seguir abonando la Renta normalmente.

Desatender el pago total o parcialmente, supone trasladar al arrendador las consecuencias que para el arrendatario tiene la actual situación, lo que tampoco parece justo.

Posibles argumentaciones jurídicas del arrendatario sobre el cumplimiento de los contratos.

La dificultad para encontrar respuesta a si, como consecuencia de la obligación de cierre temporal de negocios por causa del Covid-19, puede suspenderse el pago de la renta o la resolución de los contratos del alquiler, viene dada por el hecho de que nuestra legislación no se encuentra una regulación específica para este tipo de situaciones.

Además, al tratarse de una situación única, no existe una jurisprudencia específica. Por lo que no será extraño encontrar soluciones diferentes según el órgano judicial que conozca el procedimiento que pueda plantearse.

Así pues, caben a priori, distintas opciones. Todas ellas interpretables y ninguna absolutamente infalible.

  • El artículo 1.575 CC, podría ser una vía mediante aplicación analógica, ya que prevé el derecho del arrendatario (si bien se refiere a los contratos de arrendamientos rústicos) a que se reduzca la renta por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos.

Este derecho es de aplicación obligatoria cuando se cumplan las condiciones indicadas, salvo que expresamente se haya recogido expresamente en el contrato la renuncia a ejercer esta prerrogativa.

Contratos arrendamiento rústico
magen de Jerzy Górecki en Pixabay 
  • Otra posibilidad sería la de aplicación del art. 1.105 del Código Civil, previsto para casos de fuerza mayor y serviría para exonerar del pago.

Establece que «nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que previstos, fueran inevitables«. De esta manera, la fuerza mayor (cierre derivado de la situación de pandemia y las medidas acordadas por el Gobierno) será la causa que justifica la omisión del pago y por tanto del incumplimiento contractual.

Y es que resulta claro que el impago no está motivado por la voluntad o negligencia del arrendatario y que no puede hacer nada para cumplir sus obligaciones.

Entonces, ¿por qué no es de aplicación este artículo? ¿Qué impide que sea la clara solución? Y la respuesta es que sí lo será en las obligaciones «de hacer», pero no en las pecuniarias (como es la de pago de la renta del alquiler).

Y es que el Tribunal Supremo estableció en la Sentencia 266/2015, de 19 de mayo, en su Fundamento de Derecho Séptimo, puntos 5 a 8, que a las deudas pecuniarias no se les puede aplicar la imposibilidad sobrevenida de la prestación por tratarse de una obligación genérica, y, por tanto, la imposibilidad sobrevenida no puede servir de fundamento para extinguir la obligación de pago del alquiler. En consecuencia, desestimó la pretensión de exención de pago con por causa de fuerza mayor y caso fortuito. Y acaba indicando que debería haberse alegado, en cualquier caso, la cláusula rebus sic stantibus.

Así las cosas, lo único que cabrá hacer es analizar en cada caso si puede adaptarse la fuerza mayor derivada de la pandemia del Covid-19. Pero si perder de vista la aplicación jurisprudencial indicada. Habrá que ser muy cautos a la hora de alegarlo.

  • Aplicación de la denominada cláusula “Rebus sic stantibus”, según la cual es posible revisar los contratos cuando, por circunstancias de imposible previsión y ajenas a la voluntad y poder de actuación de los contratantes, resulta imposible o muy gravoso a una de las partes el cumplimiento fiel del contrato.

Se trata de una construcción jurídica que no ha sido plasmada en ninguna ley o artículo de la misma, sino que es una elaboración por aplicación jurisprudencial. Por lo que será el Juez el que deba decidir si se aplica o no, en función de las circunstancias existentes y la prueba practicada.

El fundamento de su creación es la de re-establecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad., creando una posible vía para que al conseguir reducir la renta del alquiler, se atenúen los efectos que ha originado la situación no prevista. Se pretende que prevalezca el equilibrio de prestaciones.

Rebus sic stantibus

Si bien y como se ha dicho, cabe, obviamente que se acuerde por el Juez la suspensión o, en el peor de los casos resolución contractual. Y es que hasta la fecha (cierto que no se ha dado una situación como la actual), la aplicación que se ha dado a esta cláusula ha sido muy restrictiva, al considerarla perjudicial, pues supone una ruptura del principio de pacta sunt servanda o de conservación del contrato.

En cualquier caso, la alegación de la «Rebus sic stantibus» parece la vía más posible para poder resolver los impagos de la renta de alquiler que se haya producido por causa del Coronavirus.

Y la aplicación práctica supone que la suspensión del pago comprenderá desde la fecha en la que se dictó el Real Decreto 463/2020 (14 de marzo) y, al menos, mientras dure el estado de alarma impuesto por la pandemia originada por el Covid-19.

Según lo cual, el arrendatario deberá pagar la parte prorrateada del mes de marzo desde el día 1 hasta el 14.

  • Una lejana posibilidad es una equilibrista y difícil aplicación analógica del art. 26 Ley Arrendamientos Urbanos, por remisión del art. 30 del mismo cuerpo legal. En realidad, se refiere a casos de realización de obras que impidan el uso, pudiendo rescindir el contrato o suspenderlo.

Por lo que parece difícil que pudiera ampararse esta alegación como causa de omitir el pago arrendaticio.

  • Aplicación del art. 1558 CC. También referido a la posibilidad de suspensión de pago por obra, si bien sólo podrá suspender el pago pasados 40 días.

Conclusión:

En cualquiera de los casos indicados, el arrendatario deberá notificar fehacientemente la imposibilidad de atender el pago del alquiler al arrendador, pudiendo este negarse. Si bien más a los efectos de poder reclamar posteriormente, la resolución del contrato, o contra la Administración una posible indemnización. E incluso también por motivos fiscales.

Debe tenerse en cuenta también que todas estas opciones, suponen que los arrendadores dejarán de cobrar, algo que de ninguna manera puede ser admitido, ya que eso supondría hacer recaer únicamente en ellos las consecuencias económicas derivadas de la crisis sanitaria actual y la imposibilidad de ejercicio normal.

Sería tan poco equitativo y contrario a la seguridad contractual, como exigir una elevación de renta cuando el negocio del arrendatario sea próspero y rentable.

Sin olvidar que en muchos casos, la renta constituye su medio de subsistencia.

Quizá lo recomendable sea intentar conseguir llegar a acuerdos que puedan ser “justos” para las dos partes.

Y en los casos en que no sea posible, podrán las partes intentar hacer valer sus derechos ante los Tribunales, en procedimientos de Desahucio, reclamación de cantidades, resolución de contrato, etc.

Cabe también la posibilidad para el arrendador de ejercitar una reclamación patrimonial a la Administración, conforme establece el artículo 3.2 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los Estados de Alarma, Excepción y Sitio; y artículos 32 y 35 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, del Régimen Jurídico del Sector Público).

En AVF Abogados le explicamos todo lo relativo a la Reclamación de Rentas de Alquiler por si necesita más información.

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